□ 本文发布于
2001-03-23 11:17:04
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一次成功的国际工程实战演练 从ＯＢＩ工程浅谈"设计--建造和交钥匙总承包"
上海市第二建筑有限公
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位于上海普陀区真北路上的欧倍德建材超市(ＯＢＩ)由德国ＯＢＩ管理系统有限公司投资，上海建工（集团）总公司、上海二建承建，实施目前国际上比较通行的设计-建造和交钥匙（ＤＥＳＩＧＮ-ＢＵＩＬＤ and ＴＵＲＮＫＥＹ ＣＯＮＴＲＡＣＴ）总承包管理。
这一管理模式与国内传统总承包管理有诸多不同。
传统的施工承包方式是由业主提供全套施工设计图纸，施工单位仅仅是按图施工，过程中接受业主、设计单位、监理各方的指导。因此，除了确保工程质量和工期以外基本没有其它的施展空间。而这项工程从管理构架上说，最显著的差别在于总承包项目管理部下辖机构中多了\"设计协调室\"。
在传统的承包模式下，施工单位不承担设计责任和义务，基本上是服从业主或设计单位在工程实施工程中的各项修改。因此，一旦过程中出现问题，各方面的责任就显得不明晰，而且增加了管理环节，对业主来说，必须配足各方面的工程管理人员，造成机构庞大；或者委托工程咨询公司管理，增加了开支。
本工程按照\"便捷、降耗、环保\"的实施要求，在交钥匙管理模式下，上海二建作为总承包商会有足够的空间去进行设计与施工之间的调整和协调，从而寻求最佳的方案。本人认为，这种总承包方式，对于那些规模、实力较强的总承包商来说其承包能力和资源可以得到真正的体现，对业主和社会来说均可以减少许多不必要的损失。
从控制工程造价和工期来说，交钥匙管理模式下，业主与总承包商之间按合约基本能达成一个明确的共识，保证工程按质、按期完成。而传统的施工承包模式在这些方面就显得比较模糊，并往往带来许多后遗症。
以本案为例，总承包管理单位在德国建筑师和业主管理机构的指导下，实施设计-施工-竣工-维修的全过程管理及过程中的所有协调工作。ＯＢＩ作为一个世界知名的建材超市集团在世界范围内已开业三百多家连锁店，每个店均按照ＯＢＩ标志性的统一系统模式和固有的理念进行建筑设计，然后根据各个国家、各个地区的不同人文环境和消费品位提出功能和配套上的要求，由德国建筑师提供技术参数同时结合个地区的技术标准形成一套技术规范。以上这一系列资料归纳为\"ＣＦＳ\"要素（Ｃ：Concept:设计概念：Ｆ：Function;功能要求：S: Standard:技术标准），由这些要素构成整套规范性的文件。在一般情况下形成\"ＣＦＳ\"文件后即可进行对总承包商(General Contractor)的邀请招标。但如果在一个地区已有较成熟的工程实例的话，那么除了以上这些重要文件外也可能包含部分图纸或ＢOQ（工程量清单）。
ＯＢＩ管理系统（中国）有限公司在此之前已在无锡市投资建造了它在中国地区的第一个连锁店：ＯＢＩ无锡店。因此，在上海普陀店的筹建过程中它根据ＯＢＩ建材超市的固有模式和中国地区其连锁店的功能和规范要求均基本一致的前提下，业主提供了ＯＢＩ无锡店的设计图纸和工程量清单供承包商作投标参考，并对承包设计-施工和交钥匙管理的总承包商提出了较高的要求，而这些要求，都是在国际工程的竞争中必须达到的。具体来说主要有以下8项：
（１）总承包商必须对ＯＢＩ技术标准和建筑师的理念有深刻的理解。对工程的使用功能有较全面的了解。这与过去的“按图施工“有着本质上的区别。
（２）总承包商除具备良好的工程施工总承包能力外，还应具备工程设计资质和相应的设计能力（包括施工过程中的图纸深化和设计协调等）。这对施工企业来说是个全新的概念。
设计上的协调有两个层次。首先，在交钥匙管理模式下，总承包商承担工程设计的义务和责任，在工程实施过程中，要与建筑师及业主双向沟通，共同寻求最佳实施方案。其次，为了确保质量、加快工程进度、降低消耗，总承包商可以在承包范围内有效地对设计技术方案进行动态的修正，甚至可以在建筑师的许可下进行部分设备或材料的替换与代用。
（３）总承包商应对ＦＩＤＩＣ设计-建造和交钥匙合约形式及合同条件、条款有充分的认识和消化能力。
（４）总承包商的项目管理团队在项目执行过程中必须具备各项专业能力，进而对各专业的分承包商进行强有力的监控。尤其是Ｍ&Ｅ（机电）工程。传统建筑企业只会土建施工，最多再带上安装和粗装修，是根本无法适应这种总承包方式的。
（５）总承包商的设计、技术或其他管理人员应充分考虑设计变更的影响，预留足够的工作空间，于工程实施过程中接受建筑师在项目建筑和功能上的建设性修改而不致影响工程品质和工期。
（６）总承包商所承担的项目设计义务和责任应在施工过程中围绕\"便捷、降耗、环保\"之要求，在建筑师批准认可的前提下发挥合理的作用。
（７）总承包商应从覆行合约的施工总计划里单独考虑和列出业主专业设备和材料的进场安排，同时提供有效的配合或服务，且通常是无偿的。如在本案中，业主的专业设备包括超市货架及大型标志广告等。我们在安排施工计划时，充分考虑了这一因素，给予业主足够的时间去安排定货和设备进场，并为其提供了必要的辅助设施和人力支持，按国际惯例和双方约定，上述部分服务和配套管理是无偿的。
（８）总承包商必须拥有良好的资信、足够的人力、物资资源、有效的技术、管理支撑及满足工程需要的、完备的周转设备与材料。
上海建工（集团）总公司在对建筑师设计理念和业主功能要求完全理解的基础上，最终以其优秀的品牌和中国建筑承包商良好的信誉及合理的报价一举中标，成为ＯＢＩ普陀店工程的总承包商。在本工程的总承包管理实施过程中，上海建工（集团）总公司派出了强有力的项目总承包管理班子（管理架构如图１所述），对工程进行了全方位的管理和全过程的执行和监控。工程仅历时８个月即告圆满完成，赢得了业主和建筑师的认可。
此外，通过本项目的总承包管理实施，使我们对设计一施工交钥匙管理这一合约形式又有了较深刻的体会，并进一步了解其特点如下：
（１）这种合约形式为综合能力强、实力规模大的企业提供了较大的施展空间；
（２）它能较好地解决传统承包方式中经常发生的设计与施工之间的矛盾，使问题的发生能及时地在过程中得以解决，各方面的责任更加明确；
（３）在项目总承包实施管理中，总承包商可根据自身企业的特点，充分利用企业现有的资源和设备，并在设计-施工过程中采取相应的方式，从而对降低工程成本大有益处；
（４）对业主来说，这样的承包方式意味着所有的项目建设责任和风险都是由承包商来承担，使业主的管理机构和人员可以大大精简，还可以有效弥补了大部分业主是建筑外行的缺陷；
（５）通过这种管理模式的实施，使一些大的建筑承包商的综合管理和覆约能力在实践中得到极大的提高；
（６）业主与总承包商之间的协调环节和程序大大减少和简化，使工程的实施趋于更加便捷、清晰和快速。
中国即将进入ＷＴＯ，中国本土的建筑承包商会越来越多地面对境外投资者，尤其会更多地被要求接受设计－建造交钥匙管理这样一种总承包形式。本人因为参加过建设部组织的在新加坡的培训，对这种工程的承包模式比较适应。因此，我以为国内的施工企业必须十分注重人才的培养，尤其是培养能迅速与国际惯例接轨的项目管理人才及技术、经营人才，形成较充足的、能较好适应国际项目总承包管理的人才资源储备，从而为广大业主提供高附加值的管理和服务，使我们的企业在未来的竞争中能处于不败之地。
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