□ 刊发于《华中建筑》
2009年第02期
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高密度混合型城市住区与商贸中心规划设计策略探讨
刘敏
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摘 要 论文通过“瑞昌市仙池乐园工程概念规划设计”的实践的分析与总结，探讨高密度混合型城市住区与商贸中心设计策略与设计程序，供类似项目规划设计参考。
关键词 高密度 混合型 住区与商贸中心 设计策略 规划设计
Abstract Through the analysis and summary of the practice about “Concept Planning of Xianchi Paradise in Ruichang City, Jiangxi Province”, this article discusses the design strategy and process of residential and commercial centre in downtown with high-density and mixed type to provide some reference.
Key Words High density, Mixed type, Residential and commercial centre, Design strategy, Planning
“瑞昌市仙池乐园改造工程”基地位于江西省瑞昌市，是城市中心的最后一块完整可供开发的用地，总面积约6.5 hm2，合97.93亩，地块周边均为城市道路，用地边界完整，临街面长。基地南北处各有一天然水塘，城市排洪通道从基地斜穿过，地势东南低，西北高，尤以西边地块更为突出（图1~2）。
随着城市建设的快速发展，迫切要求本地块实施旧城改造，以改善和提升地块周边环境，完善城市商业设施的建设，该项目的建设将对提升本市的周边环境和塑造城市形象产生积极影响。因此，“瑞昌市仙池乐园改造工程”受到瑞昌市政府以及相关城市规划与建设管理部门的高度重视，该工程也被列入瑞昌市重点工程之一。规划内容为居住与商贸，目标是满足全市居民的商业需求和改善居住环境。
在本次规划中采用了建筑策划方法，并将建筑策划的结论作为规划设计中定性与定量的重要依据。从城市整体出发，结合当地规划要求和市民生活需求，进行“瑞昌市仙池乐园改造工程”的概念规划编制工作。
在现场踏勘基础上，与规划局、市建设局充分交流，仔细了解相关部门对此项目的设想、建议及相关商业项目及业态的经济预测。在此基础上进行全面定性与定量分析，包括对功能、形式、经济、时间等目标与需求的分析，试图找到一个适合此项目的规划手段与方法，然后在此基础上进行下一阶段的工作。
1 规划设计策略运用
1.1 策略1 基于调查研究，确定合适 的规划指标
市政府及城市规划建设主管部门对此项目非常重视，因地处老城区，地块没有相应的控制性规划指标作为依据，既不希望接收本地块的开发商盲目追求开发效益定出过高的开发指标，也因为此地块地理位置的重要性，需要解决地块及所辐射的区域的商业需求，相关部门也需要通过此次规划探索恰当的规划指标。基于上述要求，我们工作的第一步是对项目的经济估算：因之前的拆迁安置及土地成本已很大，经过估算，本项目容积率应在2.8-3之间才有一定的开发效益；为提升此地块的人气，建筑类型应包括住宅和商业两种类型。因此，本地块的控制建筑密度既不是通常的城市住宅小区的建筑密度，也不是公共建筑的建筑密度，而是介于两者之间的一个数据，初步推测建筑密度会在35%~38%之间，属于较高的密度指标。
接下来是对周边已建成的商业设施的调查与分析，我们提出商贸中心建设内容应有大型卖场、商业、娱乐等复合型商业设施，才能形成商业气氛。这之后是对地块周边的人口、居住、消费模式的比较深入的调查和研究，取得了设计前期的第一手资料。
再次，是确定项目构成内容：根据地块的区位特征，在目标定性上提出商业设施应有最大可能性的临街面，商业业态应多样化；在目标定量上提出适应当的人口及服务半径的设施指标，综合分析瑞昌的人口规模和服务半径，确定大卖场面积以5 000~6 000m2为宜，过大或过小都不合适；商业建筑层数以三层为主不超过4层。对住宅小区目标定性为有一定规模和容量以营造良好的居住环境，结合当地居住习惯在目标定量上以15层、18层为主，户型选择目标为90~120 m2/户，以更好地满足当地居民的自住需求。在住类型上分为传统的住宅和酒店式公寓两种，在地块面积分配定量目标上为居住与商业用地比例约为1：1。
1.2 策略2 确定适宜的规划原则
在对项目前期工作有了系统的对比和深入分析之后，确定了本规划的基本原则并应从以下几个方面有所体现：
（1） 体现整体性的规划
从城市整体性出发，与城市发展目标相吻合，整合周边资源，注重功能组织，空间布局整体性，系统性、创造合理的空间构架，将良好的视觉效果、完备的功能与个性统一起来。
（2） 体现经济性的规划
通过科学合理地分配土地资源和灵活的布局手法，最大化发挥土地利用效益，同时，规划提供可行的经济操作模式，处理好整体性与分期开发的关系，提高土地集约使用的综合效益。
（3） 体现可操作性的规划
充分考虑现状条件和开发建设的实际情况，注重超前性和长效性，通过具有弹性的整体结构，使项目具有良好的可操作性，由于所处城市规模及人口规模偏小，应考虑起步建设和分期开发。
（4 ）体现标志性和生态性的规划
由于瑞昌市到目前为止还没有相对集中且具一定规模的商业中心，都是传统的沿街设店方式，商业区的积聚效益难以形成，本基地地理位置显要，规划力求塑造鲜明的城市形象，建立独具特色的城市空间形态，规划成为城市标志性的商业街区。同时基地已有两个天然的水面，规划中应充分利用地形地势地貌，协调周边环境关系，因地制宜，有机组织空间布局结构，建立多样性独具特色的空间形态，构建生态性，园林化的生态系统。
1.3 策略3 确定恰当的功能分区
在对整个基地理性分析的基础上，对整个用地进行恰当的功能布局。
①商业群体集中布置在基地东南部和临西边规划中的步行街，自成体系利于管理。基地三面临街，沿街布置商业用房既满足居民的日常消费需求，也增加了开发效益。
②住宅位于基地西部地块和西北部地块，既能形成良好的居住氛围又保持相对整体与安静。
住宅小区与商业中心用地比例确定为1：1。
1.4 策略4 确定恰当的规划布局结构
平面布局采用“双L+双带”的总体结构：
“双L”，即整体形态中的L形商业群体和基地东侧L形住宅小区，L形商业群是指其整体形态而言，这也是本次规划的独特之处，内街及广场构思来自于两个方面；一是从基地现状出发，打破了传统的沿街设店的单一做法，希望扩大商业建筑的临街面，创造商业的第二层空间。二是商业内街及内广场结合环境景观一体化规划设计，形成小区及周边居民共享的“室外客厅”。
另一L形指基地东侧L形态的住宅小区，小区注重环境设计，有较大面积的绿地和水面，旨在创造良好的居住环境和氛围（图3~5）。
“双带”指兵马垄路带形步行商业街和其西侧地块的带形住宅小区，商业步行街采用符合人体尺度的两层高的商业用房进行围合，商业用房立面采用骑楼的做法，以使购物的街道形成介于室内、室外的“灰空间”，整条街道上有精心设计的店面、铺地、化池、水景、景观小品等，形成类似欧洲传统的街市、在这里也是小区居民和市民的休闲、娱乐场所、并能吸引周边居民来此消费、增加街道活力和开发效益。步行街结合街道小品与景观设施，创造了良好的购物环境（图5）。
1.5 策略5 注意细节推敲，提高整体 规划水平
细节的处理无论对建筑设计还是规划设计都是非常重要的，在遵从主要规划原则的基础上，细节推敲与处理往往能决定一个项目完整程度的主要因素
（1）针对商业中心的细节处理
主要采用广场串联而成的商业群体，包括大卖场、带形商业步行街、以大小、类型不一的商业广场串联而成的商业内街等。沿着兵马垅路规划步行街，结合步行街的适宜尺度设置小型特色商店和专卖店，并配合铺地、水景、景观植物、环境小品等营造商业氛围，创造休闲、轻松的购物环境。商业群采用商业内街方式，建筑布置采用活泼的构图，内街规划有不同的街道、类型及大小不同的广场等、增加游览的趣味、同时也能增加建筑的商业服务范围，让每一个店铺都是临街面，最大程度的增加投资回报。商业内街的经营范围可为特色商店、品牌专卖店，精
品店、小型餐饮、国际连锁快餐、KTV、小型电影厅等娱乐设施。这种融特色商场、超市、美食、休闲娱乐、艺术博览的规划格局将给商业中心带来复合型的消费人群，增加开发效益（图6~8）。
（2）针对住宅小区的细节处理
住宅需要有一定的容量和用地面积以营造较好的居住环境，由于整个地块的完整配套以及周边已有的商业氛围，加上精心的规划和设计，此地块的住宅可以成为全市居住质量较高的住宅小区。住宅户型选择、建筑设计、园林景观都有较为全面的设计推敲（图9~10）
（3）针对水系及环境景观的细节处理
充分利用地形，设置具有特色的水系景观，水系包括较大面积的水面、人工水景等营造南方特色景观。环境景观采用大小不等的广场、铺地、景观植物等创造宜人的市民休闲环境。并且结合瑞昌“商周铜城”的城市特色，在规划、建筑、景观及小品雕塑上融入具瑞昌特色铜文化内涵。
2 在规划策略的指导下进行合乎逻辑的规划设计
2.1 规划适宜的道路交通体系
（1） 出入口
商贸中心的人行出入口沿南面的赤乌中路和东面的人民北路分段设置，主要人行出入口位于两条路段的交叉口，除此之外，沿街商店均直接面向街道以争取客流。
住宅小区被兵马垄路分隔为两部分，兵马垄路以西地块小区设置两个出入口，能够满足小区的日常车流与人流需求，兵马垄路以东地块小区的一个出入口设在步行街起点南侧，另一出入口设在建设路上。整个小区采用人车混行的交通组织方式既方便小区与城市的沟通，又满足了消防、卫生等方面的要求。
（2）小区车行系统
整个小区采用人车混行的交通组织方式既方便小区与城市的沟通，又满足了消防、卫生等方面的要求。在小区院落级的道路组织尽可能做到人车分离，有利于小区居民的安静与安全的生活。
（3）静态交通
小区内充分考虑了汽车停放问题，地面停车主要沿环路布置，既便于管理又保证了住区安静。另外，在小区内设置较大的连通的地下停车库。既不破坏住区整体景观，又便于居民使用。
2.2 绿地景观规划
（1）商业中心景观规划
考虑到功能与使用上的特点，商业部分以硬质景观为主，主要采用规则的树阵、草坪、灌木以及景观植物。作为整个群体商业氛围的烘托和点缀，西边的商业步行街南北向景观带突出人工造景手法、延伸进骑楼店铺的铺地、花池、坐椅、灯柱等形成南北向序列景观，南北端部步行街的起点处均进行强调入口的处理，形成独特的观景效果。
（2）住宅小区景观规划
景观风格体现现代园林的神韵，适当采用开放式园林、水景、步道、树阵等手法，营造既有人文底蕴又适合现代功能的景观。具体设计原则是：结合整体布局结构，确定景观节点、景观带、景观区域、景观廊道，点、线、面相结合，形成体系。
（3） 竖向设计
基地有一定坡度，同时又有天然的两个水池，规划设计考虑土方平衡，以及与城市道路的合理衔接，按照现有地形做一定的平整，高差较大处以堡坎护坡，条件允许处做生态式草坡堡坎。对现存地形并加以利用作为地下停车库，尽量减少土方开挖。
（4） 对原有市政管线的处理
现有基地沿南北向有一市政排洪沟渠和下埋涵管，在规划时尽量避免在涵管上部放置建筑，留出其走向通道，以最大程度地减少对原有市政设施的挪位与改动。
结 语
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