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参加2007’建筑节能高峰论坛及参观感想(建筑节能调查)
caofeng44961


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2007-08-20 14:51 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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造价部关于 建筑节能的调查
——兼项目部北京学习、朗诗国际和天泓山庄考察感受
随着当今世界原有能源的日益匮乏,我国政府对能源的使用也原来越重视,不断地提出四节一环保(四节:节水、节能、节地、节材)要求,北京学习具体内容详见附件(组委会提供授课讲义速记稿)。通过北京之行和对朗诗、栖霞建设等明星楼盘的考察,感受颇多。
北京学习感受简叙
两天的听课,听到专家们提到印象最深的一个词之一就是热泵,好像只要建筑物空调采用热泵技术就可以节省多少多少能源似的。其实正常水源热泵驱动能源要么是电能要么是煤油气等传统能源,所以热泵运行还是需消耗传统能源,根据能量守恒定律,即使在理想能量转化状态下,热泵本身也并不能节约传统能源,何况根据目前技术它的能耗比实际上也只能达到4.5-6之间,所以为了能真正节约传统能源,如何利用大自然其他新型能源(风能、太阳能、地热能、水能),经过研究人员辛勤努力,作为辅助补充能源的地源热泵等新型产品应运而生。
关于国家要求的新建建筑物节能要求:北方地区要求做到节能达到65%,长江流域要求做到达到50%。这些都是理论设计计算值,不知道是考虑国人凡事喜欢打折还是实际建筑材料质量及施工技术达不到要求,所有经过真正实际检测的节能建筑其节能最多只能达到37%,在国家节能标准研究院专家眼里,建筑节能如果实际检测能达到10%-20%,就已经不错了,就可以申请国内的节能工程评比中拿大奖了,所以说建筑节能说起容易,实际还任重道远。
建筑节能工程商业运营成功的例子有,譬如:北京的锋尚、MOMA、南京的朗诗国际;失败的例子更是不乏,譬如上海的安亭新镇(详见组委会8月12日下午会议记录—简劲宏的讲演)。安亭新镇失败在于:项目的节能计费是按整个项目完全交付使用计算,集中供暖能源站设备已随一期已投资,造价约2亿,如果将待机费用折算过去,每年运行成本费用为1500万,但现在项目才进行到一期建设规模的60%,就交付的建筑由于周边配套没有跟上,入住率极低,空置房屋耗能又特别厉害,现在更是亏损严重。该项目给我的教训是:开发一个大型项目(譬如诸如昆山淀山湖项目规模、溧水东屏湖项目规模)财务成本收益必须要考虑入住率、每个功能项目投资回收时间对工程的影响。
了解到当今世界对风能、太阳能、水能的研究成果,以及其综合利用。譬如风能发电、利用太阳能的光伏板产品(光伏路灯)等等
懂得了如何通过细致的研究现代人不同的生活方式去设计出满足不同购房者需求的新型户型,懂得了如何分析利用周边环境资源来设计出不同功能区域的组团,懂得了战略只能预计项目未来可能的收益大小,而细节则决定项目的成败。

明星楼盘考察情况简介:
朗诗国际街区
  该楼盘位于我们南京市河西奥体地区,项目地点对于老南京人来说,较偏故没有地理销售优势,项目总建筑面积30万平米,现一期二期已交付使用,炎热的夏季进入该项目建筑内明显感觉舒适,据接待人介绍和现场观察发现:
利用地下2米以下土壤环境温度四季恒定的地热资源,运用水源热泵技术,通过管道内的介质(水或防冻液)循环传导,交换热能,达到调节室内温度的目的;
取消传统的用风管送回风调节温度方式(在不同部位设风口),改为根据房间空间大小在顶板砼内下层敷设长度密度不等的热交换管,利用温差辐射、交换热量,让人处于房间不同部位,均免除了传统空调直接风吹的烦扰,人身处其中,感受不到房间内各部位存在温差,感觉很舒服;
利用空气流动力学理论,将传统的上送上回送排风方式,改为将经过处理的比室内空气低2℃的新风下送上排,通过新风机附带的除湿功能不但保持室内空气新鲜,而且做到保湿,免除了楼板可能因为内外温差表面出现冷凝水的担忧和传统空调房内给人以干燥不适以及黄梅天的烦扰;
由于是集中式空气调节,并且是将空调热交换管置于每户顶板砼内,为了减少业主装修对以上隐蔽工程造成破环,朗诗的房屋层高为3米,楼板厚15cm,精装修,除餐厅顶吊灯管线为原土建施工预埋外,其他各处灯、插座、弱电管线及新风支管和给水管均为装修时在地板下敷设,地板管线层架空高度为15cm-20cm之间;
为了减少传统施工的卫生间内穿越楼板的管道渗漏和排水时对下层造成的不良影响,朗诗国际土建施工时仅在管道井内安装主管,预留各层同层接口,采用从工厂定制后排水节水洁具现场结合装修拼装;
为了提升品质,朗诗国际每户厨房装有一台垃圾处理器,将可以分解的垃圾及时粉成碎末排入污水管道,免除小区主要生活垃圾需外运的麻烦;
为了保证实内能量系统绝对独立,朗诗国际在建筑外维护结构上更是重视,根据面积与周长之间的几何关系,为了减少建筑物外墙与室外空气接触面积,建筑物外形设计的方方正正,一般无阳台,即使有的,也是内凹阳台,外墙墙体加保温层厚达500mm,门窗玻璃为5+12+5的low-e中空玻璃,窗外设电动手动两用的遮阳卷帘,设阳台的阳台门外设几扇移动活动百叶门
由于河西地质,朗诗国际的建筑物基础需要打桩,利用这些桩基垂直布管,大大减少了地源热泵地下垂直布管单独打井需要的费用;
为了消除业主对埋在楼板内和地下的热交换管使用寿命的担忧,据说朗诗国际使用的是德国知名厂家原装生产的阻氧聚乙烯管PEAT管,据说这种管材使用寿命能达到与建筑结构同寿命,50年以上;
朗诗国际一期集中24小时供热水,计费:每吨10元,二期取消;
物业费1.8元/M2(包含公共水电费),设备运行费:一期(全年运行,每月收费)夏冬季2.0元/M2、春秋季1.5元/M2,二期(夏秋两季运行,费用包年)20元/M2;
朗诗国际精装修房据说装修每平米造价1000元,外维护结构和电源热泵、新风系统每平米造价在600-700元之间;
朗诗国际一期售价8000多元,现售价12000多元,均大大高于同期周围其它楼盘售价(我们在北京参观期间,到了北京万国园小区,他们里面有两栋与朗诗国际采用同样风格的建筑,据说售价为每平米二万多元,高于同小区同期销售的其他建筑每平米约一万元)。

栖霞天泓山庄
该楼盘位于我们南京市紫金山东郊,据说那里属于马群,项目其实距离主城区还是蛮远的,但即使如此,该项目每平米售价也已达到每平米一万元左右。项目总建筑面积30万平米,目前大部分已建成交付使用, 进入小区,首先感觉该小区档次很高,很大气,建筑、绿化景观以及周围地势结合得相当融洽和谐,该小区建设的亮点有:
小区多层、小高层底层为架空层,大部分空间作为其室外景观设计的延伸,一小部分作为车位和物业用房。
小区因为临近沪宁高速,所以有一个40米的半怀绿化退让带,可以说这是对该小区开发最不利的因素,但栖霞人真精明。首先它将一个300吨的雨水收集池和一个300吨的污水处理池置于这块闲置地块下,然后他将人防地下室开挖回填后多余的大量土方堆放在这块闲置地块上,并且根据周围地势整理整理,在上面种上草栽上树,活脱脱一个小型高尔夫球场,不但化解了地势不利的局面,而且还减少了地下工程土方外运的费用,关键是提升了该楼盘的档次。
它将所有的变压器藏身于地下、所有的管道检查井放置于绿化之中。减少了这些电力设施对人视觉障碍,增加了小区美观。
小区宅间道不满足消防车道的处理:将2.5米宽宅间道以外1.5米草地下面做成硬质地坪,在上面铺上塑料网格,在网格内填土种草。
利用小区地势将小区雨水过滤收集入雨水收集池中,然后作为小区绿化道路景观水池用水。 因为没能进去到设备房,我不知道污水和雨水处理完的中水池是否是相通的,按我的想法,这个雨水收集池应该还是整个小区的消防水池,只有这样,利用消防管道室外消火栓口取水才最经济。
小区使用的东西虽然价格实际可能不一定高,但看起来具有一定的档次,譬如:可视对讲室内机采用的是触摸式屏显,窗框为铝包木框等等。
栖霞人懂得包装推销自己,譬如:小区对外宣称使用了水源热泵空调,但是经过细一打听,其实就是会所一个地方在使用;什么LOW-E玻璃,其实也是后贴膜的,效果并不如意;以及什么智能化系统集成、清洁无污染型垃圾处理站阿等等。

结合我们公司分析:
关于地源热泵可否在我们别墅项目中运用,据研究完全可以,但规模形式不能等同于朗诗国际。原因如下:按照别墅建设的特点—建筑建设间距较开阔,业主入住率及使用时段等影响因素,如果采用集中式地源热泵空调整体供能,受空间时间的制约,不但管网投资巨大,而且由于使用概率,管网本身的耗能也将及其巨大,故别墅区不建议使用集中式地源热泵整体供能。可以根据别墅建筑特点,采用每栋别墅为单位建设一个地源热泵空调系统,这样做一、造价比传统中央空调低,二、可能的不良后果发生概率小,三、后期管理简洁,运行维护费用少。其实地源热泵在国外一般使用在单栋活小规模的组团建筑中,国外不建议在大规模的组团项目中整体使用,原因就是怕其发生概率极低的不良后果一旦发生给整个建筑群带来的影响。我不清楚朗诗国际的地缘热泵空调系统是单栋成一个系统还是一个组团抑或是整个小区成一个系统。虽然他号称他的热交换管可以使用50年,但据知,目前最牛的国际生产热泵厂家对外宣称的其热泵使用寿命也是25年以上,所以根据系统的规模大小,以及可能不良后果产生影响的大小,它投入的备用甭数量也会不一,规模越大,可能其用备数量比越接近1:1,这样他虽然减少了分散建设泵房的费用,但增加了管路及设备投资费用,并且提高了不良后果发生的风险系数。
对于是否可以学朗诗国际将热交换管敷设于顶板之内,个人认为因为是单栋一个系统,可以考虑,也可以根据装修情况,如果有吊顶,可以采用清华大学节能研究实验室做法吊顶内毛细血管辐射法,故现场感受,效果的确不错。对于是否使用新风系统,因为目前空调功能单一,所以为了提升居住品质,有条件的也可以考虑。
对于是否考虑精装修房,现在当然不需要,但公司以后再建设,可以根据当时当地有购房需求的购买力考虑,我们知道一般人买房之后装修时原有管线基本都作废,从节材这个角度,开发商精装修房可以从土建施工时就介入,就像朗诗它取消土建施工时地坪内水电管线的埋设,改为装修时在地板下配合敷设,降低了建材的二次投入,当然还有内隔墙什么的都可以在土建施工时考虑,避免浪费。还有现代人工作压力越来也大,也决定了相当一部分人他没有宽裕时间精力投入新房的装修,这是些都是精装房潜在客户。另外老百姓为什么不愿购买精装修房,还不是不信任开发商,认定开发商都是以次充好,如果我们使用品牌,综合采购,降低市场价,就像朗诗,当时接待人员告诉我们精装修造价每平米1000元,刘总工当时就认为如果是个人装修,1000元是拿不下来的。如果我们的精装修房给老百姓也是这个效果,谁又愿意去操心呢。
对于太阳能、风能的使用,现在好多太阳能热水器产品外观做得越来越漂亮,效率也越来越高,我们以后项目建设时可以考虑为客户预留太阳能热水器安装位置,毕竟它是最清洁最广泛的能源,国家也在不断推广。关于太阳能光伏板路灯,理论上是不错,但是不清楚现在市场上它的售价和真实使用寿命。所以可以在小区建设中局部使用,观察一段时间后再推广。
对于污水处理系统、雨水收集系统、垃圾处理系统,首先污水处理系统,当一个项目达到一定规模之后,开发商想不做也不成,既然要做,那就要考虑污水处理后的中水如何使用问题。雨水收集系统,据说南京市市长要求以后开发项目达到2万平米之上,必须要建雨水收集系统。中水(经过处理后的雨污水)要使用就必须要有管道,阳光嘉园的做法是另建一条中水输送管道,而天泓山庄我认为它将中水系统并入消防系统,将雨水收集池同时作为消防水池在使用,借用平日不用而又肯定要建设的室外消防管道来输送。此做法经济可行,技术上也不存在难度,但实际是不是这样,以及消防局同意不同意,不大清楚(从阳光嘉园消防验收过程来说,个人认为完全可以实施)。同样的垃圾处理系统也是项目达到一定规模之后也是要强制的。阳光嘉园没有,那是因为它附近已有一个过街村垃圾处理站,省却了;我住的小区旁边新建小区--北苑之星有,而且就在他的小区主入口不足50米之处,虽然民怨一片,也上电视露了几回脸,但是老百姓还真拿它没办法。天泓山庄不错,它将一个影响售价的东东建成一个对环境影响极小的清洁型处理站,并且拿出宣传,投入肯定不菲,但是对于他房价的提升有何不足道。朗诗国际就更值得我们深思了,我想他们小区现在就没有常规的垃圾处理中转站,它通过在每户家里安装一台垃圾处理机,将大型垃圾处理中转站分解成无数个小型家庭垃圾处理站,不但减少了大的造价项目投入,而且减免了后期物业管理负担,连其运行维护费用也省了。就目前我们别墅项目以及今后可能的78亩项目,因为我们小区东恒大厦旁就有个市政的污水处理站,所以不必重复投资了。雨水收集站呢,现在的别墅区不需要,因为附近有河道,水源充足,也没有必要,78亩地好像有必要,不过需要结合借鉴现在的苗圃用水考虑(苗圃应该有收集自然水系统,不然怎么浇灌,难道也是像阳光嘉园那样还在用自来水)
对于埋地式变压器,将变压器置于地下,一般用于地下水资源不丰富地区,如我国的西部高原地区。江苏一般不宜采用。天泓山庄使用主要是考虑小区整体美观,其实我们昆山淀山湖别墅项目当时也这么考虑的,但是因为变压器位于表前,运行后产权属于供电公司,当时苏州供电公司昆山供电公司认为地下潮湿的运行环境会缩短变压器的使用寿命,增加了他们后期管理维护的成本风险,故未予采纳。该变压器是西安电力设计研究院参与研究出来的新型变压器,相应施工国标也是2005年才颁布,据说可以节能(是为国家电力公司,而不是直接为业主),造价不菲,远高于相同规格的美变。
关于外维护结构,十分重要,是否保温节能,这东西做得好不好是关键,朗诗的效果好与它外墙厚达50CM及遮阳设施密不可分。当时接待人员告诉我们它外墙墙体是240墙,然后再在外做保温处理。北方施工为了提高施工速度和外墙防渗能力,小高层、高层外墙体施工经常采用整个的钢筋砼现浇剪力墙,用定制好的大块钢模对夹泵送商品砼,施工速度极快,当然造价可能也不菲。像朗诗这样功能特色的建筑,我国首个吃螃蟹的就是北京的锋尚,而形状规则的建筑在北京采用钢模滑膜技术施工的很多。所以锋尚和朗诗建筑物形状设计是巧合也说不定,但建筑物外形越规则外保温做起来也容易,符合几何学原理也不假。而且因为我们只是观察它的成品,所以不清楚它外墙体和保温板之间是否设空气阻流层,据专家介绍是否设阻流层,对外墙保温效果起到很大影响。另外通常建筑物考虑外立面效果还要挂装饰板什么的,装饰板要有龙骨支架,金属龙骨支架是否进行了热断桥处理,也会对建筑物外墙保温效果起一定影响,再譬如万科的金色家园对阳台遮阳百叶的研究处理,无不透着严谨和细致。从上我们可以看出微小处理细节对建筑物节能保温来说常能起到量变到质变的功能效果。
对于利用先进的传输控制技术对建筑物各功能设备进行智能控制,以便达到有效使用,节约能源消耗。目前市场上虽然有其智能控制产品,但各研发生产厂家产品互相独立,互不兼容,譬如我们项目北园入口道闸与车辆管理系统之间的矛盾,曾给我们的是使用造成一定的麻烦。今后如何远程利用TCP/IP传输控制技术控制家居智能设备是一个发展研究方向,其实现在也有这方面的产品,但是一方面造价昂贵,一方面还没有通过国家正式认证,存在一定使用风险。对于我们现别墅项目,不建议采用。
设计时兼顾考虑项目土方平衡是个看起来不重要,但对项目的成本有着密切联系,成功的如天泓山庄,失败的如阳光嘉园。再如底层做成架空层将得到政府的面积补偿、使用建筑砼空心砖得到政府墙改办费用返还补偿等等,在此不再一一赘叙。

   朗诗给人感觉是运用当代先进建筑科技的地方居多,而栖霞则充分利用现有资源政策、充分发掘。这两个工程确是我们学习的典范,并且需要学习研究的东西还很多。
  
   造价部
2007-8-20





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