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造地养铁 北京探索“地铁上盖开发模式”
飞天悬火


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2013-08-13 14:06 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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地铁上盖项目效果图
 站在北京市南四环路外地铁9号线郭公庄车辆段,除了能看到纵横的钢轨,还能看到望不到头的停车库。人们可能想不到,有人要在地铁车库楼顶盖房子了。日前,京投置地联合体(京投银泰股份有限公司和万科集团)已经以招标的方式,拿下了这块地铁车辆段、停车场的上盖用地,并着手开发住宅和商业设施,这就是在香港广为人知的“地铁上盖开发模式”。

  财政投资、政府举债、银行贷款、土地出让、沿线开发……在这些地铁建设融资常态化的背后,社会各方更加期待资金来源的多元化。正是在这样的背景下,才有了“地铁造地、生财养铁”模式发展的机会,这是解决地铁建设巨额投资需求的探索。截至目前,北京地铁总里程已达442公里,是世界上地铁线路最长的城市。根据《北京市轨道交通近期建设规划》,北京市基础设施投资有限公司(简称京投公司)测算,“十二五”期间,北京市地铁建设需要资金3500亿元。
在地铁车库上开发房地产是集约用地的新模式。

  “每条地铁线路都有1个车辆段,占用几十万平方米的土地,如果只‘住’地铁而不住人,太可惜了。车辆段‘加盖’的用地规划设计,实际是为了探索土地综合利用的可行性。”负责郭公庄车辆段项目设计的张婷说。

  郭公庄地铁车库与水立方规模相当,约有四五层楼高。但这座“上盖”与普通楼房最大的不同,在于其楼顶的盖板本身就有一层楼厚。

  地铁上盖开发,实际就是在比地面高出9—13米的地铁终点站停车库库顶,进行民用建筑开发建设。这种混搭建筑由下至上是由地基、地铁车库、汽车车库夹层、住宅楼层构成的“上盖物业”。对于用地日趋紧张的北京来说,这无疑是一种集约用地的新模式。

  “提高土地使用效率、降低地铁投资成本、充实地铁建设的财政资金来源,这些开发地铁上盖项目的诸多好处,是京投公司决心‘吃螃蟹’的原因。”京投公司副总经理郝伟亚说。但京投公司的主营业务是地铁投融资,房地产开发并非强项。为此,京投银泰选择与万科合作。

  北京万科副总经理肖劲介绍,车辆段上盖项目无论是从地铁运营安全、出口规划、项目绿化,还是从楼房减震、抗噪音等方面,都要达到非常严格的标准。如此一来,这类项目要比普通住宅或者商业项目成本投入更高。肖劲说:“仅就社区绿化这一项,不论是排水设施,还是灌溉设施,都比在地面上建小区要复杂。”

  建设地铁上盖项目,政府在获得土地增值收益的同时,还能同步配建保障房。

  在北京,一条轨道交通新线的建设,要由市财政先拿出相当于投资总额40%的地铁建设资金,地铁业主单位京投公司需完成剩余60%的融资。

  如果没有地铁车辆段上盖项目,政府划拨交通基础设施用地是没有土地收益的。而地铁上盖项目在为政府带来一定土地增值收益的基础上,还同步配套建设保障性住房。拿地开发商可以通过研究项目建设规划,通过商业开发“反哺”地铁。

  以底价30亿元的地铁上盖开发项目(类似郭公庄车辆段的体量)为例,其中有10亿元为政府获得的土地出让增值收益,这些资金将流回到市区两级财政的资金池,最终仍主要用于地铁及保障性住房等民生领域的建设;另外的20亿元是为保障土地综合利用主体(京投公司)获得足额补偿的保底成本:添加车库顶盖约需5亿元,拆迁成本约13亿元,以及相关税费。

  成交后,土地综合利用成本20亿元将返还京投公司,京投公司再从中拿出13亿元交给地铁线项目公司冲减地铁建设成本。

  此外,中标的二级开发商还需按规定配建5万平方米保障性住房,仅此一项,政府便可减少约10亿元的建设用地成本。

  地铁上盖项目可以为区域经济提供持续收益。

  在地铁上盖项目中,不仅政府收益不少,拿地开发商和当地村民也各有获益。“商品房的一次性销售金额属于短期收入,从长期来看,地铁上盖项目还可以为区域经济提供持续收益,逐步改善居民的生活条件。”北京工商大学商业专家洪涛说。

  为此,郭公庄地块招标时便已明确,中标开发商须为郭公庄村代建3万平方米的写字楼,后者以每平方米8952元的价格回购,用于开发村内集体产业,为村民提供长久的收入来源。而未来入住的3万居民也是项目深入挖掘商业资源的强大动力。为此,京投银泰已预先联系大型商超及写字楼商户,并吸纳当地劳动力就业。

  根据土地出让价格推算,郭公庄商品房的楼面地价约为1.3万元/平方米。目前区域内新房价格约为3.5万元/平方米。业内人士据此分析,该项目开盘销售的净利润预计会超过10亿元。公开资料显示,在京投银泰股份有限公司中,京投公司持股比例在30%左右。“所获利润根据股东出资比例分配,京投公司的那份仍会用于地铁建设投资。”郝伟亚说。

  据初步估算,在郭公庄项目中,来自政府和企业的新增可利用地铁建设资金约为7亿元。市规划部门有关人士透露,早年投入运营的既有线路车辆段基本不具备改造条件,已经向社会公示的地铁16号线榆树庄车辆段,很可能继续探索地铁“造地养铁”模式。





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