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规划黄埔群的杂弹
人文景观2


发贴: 311
2016-02-20 16:08 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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这两天想了一想,觉得地毯式。。还是不甚合适。据说计划上要改造3000多个城中村,都觉得有点多了。
虽然规划师对审美和秩序要求很高,总喜欢看到宽敞敞亮美好的城乡环境,管理上也希望能简洁明快,但实际上有很多事情是来得比较慢的,群众也不一定要求那么高。只要基础设施差不多够就行了。现在前十多年有不少快速拆迁发展出来的项目,没有近人的尺度,没有合适的设计和设施的安排,好多年都没有人气、商店入驻、居住气氛起来。


一条小道


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2016-02-20 20:56 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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那本书上第二百多页,有关罗马发展的分寸,值得注意。里面的用词满厉害的,意思是罗马是个。。者,等等。
如果亚洲的大城市,根据这论坛上面谁说的,国内这些大城市,要那么地专业化,极化,社会生活是会有些问题的。毕竟,能从容地接受单调无奈的生活方式的中老年是少数。


一条小道 edited on 2016-02-20 20:59

半隔断


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2016-02-21 15:02 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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旧城-棚户区-城中村准备到2020年全部改造完,真是手笔很大啊!

很高兴看到这样大的计划,虽然也担心,速度太快,社会生活适应不了,但相信规划师和设计师是有足够的办法互相协调,把事情做成,又能保证足够的质量的。包括保持适当的丰富性、多元化。

旧区改造是应该搞的,这并不必然发生其他方面的一些问题,比如社会失序。一般人也不是拼命三郎工作狂,一般的市民和农民工人,差不多就不想干了,也就退居家庭,做做清洁卫生,管管家里的人、老人、孩子了。北京就看起来整洁潇洒,城市环境不错,同时市民也能保证守秩序。(生产和发展有规则,有适当的速度)细细碎碎的地方就不行,只是专注于做某些类型的单一产业-生产的地方就不行。象这种地方,搞出来新的村,或者新的区,没三五年也变成旧区了,还是城中村的感觉。


半隔断 edited on 2016-02-21 18:55

半隔断


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2016-02-21 16:58 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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新项目打开不再做封闭式小区是一个好的思路。旧的很难改了,规模、尺度、交通流线、功能分区,都很难动的啦。不知道是谁们出的主意,多操操心具体措施多出一些是好事来着。

半隔断


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2016-02-21 18:49 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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改造旧城,很多人担心会去掉丰富性和多元性。我们一直以来,是觉得各种类型的建筑当中,商业和普通住宅,是不是很高级的,建筑系的师生学的、最大的兴趣也不在此。
但是把这样几类项目做好还是很有必要的。

。。。有关丰富性。
《文心雕龙》里面,“镕裁第三十二”写到了文章的繁复问题,单调问题,作文需要做的事情是“权衡损益,斟酌浓淡”,“规范本体”,“剪截浮词”,“裁则芜秽不生,镕则纲领昭畅,譬绳墨之审分,斧斤之斫削矣”。
跟这个同理,我们做设计也需要繁简适当,需要把主题做出来,又要有适当的陈敷,设计元素要不多不少,复杂性的发挥要适可而止,让人看到爽目、进进出出空间感到舒服。


本单详情11


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2016-02-21 19:29 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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谢谢某友的议论。久没沟通了,某老师在你省主持重要工作,某老朋友比较具体地在某省某地主持规划工作,令我们很是羡慕。
我们认真议论点事情,别弄得自己快速变得糊涂如猪,还是对的:)


forthefuture


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2016-02-21 20:19 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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半隔断 wrote:
新项目打开不再做封闭式小区是一个好的思路。旧的很难改了,规模、尺度、交通流线、功能分区,都很难动的啦。不知道是谁们出的主意,多操操心具体措施多出一些是好事来着。


旧的大院也是可以打开的。进行修剪式旧改就行。准新房的底层也可以改造。这种小工程不难做。


半隔断


发贴: 2074
2016-02-21 20:35 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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是啊,有些地方大院打开之后,可以把靠街道的地方改造成展览馆,专题展览馆,加上茶室、咖啡厅和小型会所,可以在里面午休那种。这不是挺好的市民生活么。

半隔断


发贴: 2074
2016-02-22 01:16 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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南方那种有很多小包间的中型餐馆,还有中型茶室,是可以引入的。用布艺或者藤的长沙发,可以午休,开钟点房。

本单详情11


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2016-02-22 16:13 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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半隔断 wrote:
南方那种有很多小包间的中型餐馆,还有中型茶室,是可以引入的。用布艺或者藤的长沙发,可以午休,开钟点房。


我也喜欢这种茶室。可以吃点简餐的。
心情不错。


本单详情11


发贴: 67
2016-02-22 16:18 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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昨儿晚上没有看手机,丢在某处了。
you do not show kind of being desperate upon this situation.

林园丰盛,去年又种上了几种花,还有颜色很深的紫色的花。

门口的树上挂上了旗子,随风飘飘,刹是好看。


人文景观2


发贴: 311
2016-02-23 19:19 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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同意楼上意见。旧小区是可以把一二层都进行改建、增建的。目前的结构体系,多是框架结构,要改的话把填充墙拆了就是了。

半隔断


发贴: 2074
2016-02-23 19:38 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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估计普遍会出现一二层全数变成商业和服务的做法。毕竟居住不安静。
现在某京的很多新小区,不管是商业-办公空间还是居住空间,一二层都是空的。有一定的空置率。


人文景观2


发贴: 311
2016-02-24 13:46 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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美国不知道旧建筑改造多不多?西欧满多的。某个很注意建筑质量的国家,基本上看不到废墟性质的东西。

人文景观2


发贴: 311
2016-02-24 15:30 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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北京搞3.5环是好事来着。能让交通方便很多。现在2-4环有很多消极区域。交通时间还是偏长。是可以集约化一些的。北京的市民数量估计不会乱长吧,估计会有适当的控制机制,同时保证足够的劳动力数量。

人文景观2 edited on 2016-02-24 15:33
人文景观2


发贴: 311
2016-02-24 16:11 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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某高中校友(小师弟),牢骚真多。发在网上了。哪里有那么严重?我们设计师没觉得那么严重。你做人灵活一点好吧。

半隔断


发贴: 2074
2016-02-25 16:09 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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人文兄:据说旧改是美国建筑营造的主体。占比。。。(难猜)只能说别人常去访问的印象。主要是新建项目麻烦,要规划局批,还得邻居同意。
西欧不错,旧改装修和修补不少。好几个国家都以维持建筑质量为鲜明的文明特色。西班牙、法国、瑞士等。


主体功能区


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2016-03-01 13:24 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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规划理论阅读笔记:
人文区位学派。
Robert E. Park认为,人类社会是由生态和文化两个层次组织起来的。
人类社会秩序是金字塔形的,以生态秩序为塔基,自下而上分别为经济秩序、政治秩序和道德秩序。
秩序发展的过程,有竞争、冲突、适应和同化四个阶段组成。在生态秩序下竞争是不受限制的,而在道德秩序下竞争受到最大的限制。
生态秩序的基础是竞争、隔离、支配和继承。政治和道德秩序的基础是冲突、适应和同化。这两类秩序更迭发展,就是城市的发展过程。
决定社会群体及建筑群在城市中的空间移动的生态过程有七种,就是集结、分散、中心化、非中心化、分隔、侵占和继承。

地铁越来越拥挤,1号线在十多年前开始缩短开车间距,新的线路很快拥挤起来,开始时走一个车就能上去,很快(一两年后)要第二趟,甚至第三趟第四趟才能上去。说明地铁负荷太大,有的城市区域就业人口太多,有的住宅区域规模过大。

巨大都市的非中心化还是挺重要的。所以建议规定开发项目的规模。如果是配建福利房,也不用配建太多,这样就不容易致使出现的项目过大(较大但是尚可用的规模,比如,不超过10栋22层一梯四户点式高层,约2640居民,880户)。现在的地块都那么大,一旦形成,居民的出行就成了很大的问题,各个如此。天通苑和回龙观的覆辙不能再导了。


人文景观2


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2016-03-01 13:48 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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容积率按照2算,差不多4.4公顷的用地,200米见方。

主体功能区


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2016-03-01 14:24 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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端菜和点菜:
微信文,政府网的说法,要把简政放权,把端菜变成点菜。
这个说法很好。不过经常觉得,普通民众对很多规则性的东西了解是有限的,有的群众也很调皮,有的时候还是得端菜。对有问题的群众要给予培训和咨询,政府要办很多事,而不是撒手不管。点菜可以,丰富一些菜谱。但不是没有谱地乱点。
就是政府和民间要往一处走的意思。


主体功能区


发贴: 125
2016-03-01 15:33 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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2640个居民,如果早起坐公交出行,需要75车次大型车(每车按装35人计算),这样每5分钟发一次车,一个小时装完,需要6-7条线路。
这意思就是说,公交运送这些居民出门,运力是很不够的。高峰时段会很长,超过一个小时。
现在公共汽车公司倒是反应速度较快,一旦有群众提出要求,就增加摆渡车,区间车等等。
但京的公交、其他大城市的公交都有这样的问题,就是结构不明确,总是绕来绕去,停车场也局促。如果新开动3.5环,完全可以进行一个重大的工作,建设一系列的交通枢纽。让汽车,无论是公交车还是私车,都可以在枢纽处停车、换乘。旧城改造完全应该解决这方面的问题。

另外,有关地铁。地铁线并不是万能的。事实证明,在地铁站修建新建筑,引入新的人流,地铁的承运力很快可以达到极限。一列地铁可运载2000多人,超级大的可3500人,。。。计算了一下京的地铁运营情况,现在发车间隔是2分钟左右,已经到达极限了。非常紧张的几条线和几十个站,已经到达极限了。不能再让这些站点有重要的单位和住宅区集聚了。
建议市政府把极其拥挤的地铁站点列出,把其周边的重要单位(包括大型商业)迁走。建议进行动态监控,一旦某些站点发生人流过大的情况,就由这一片单位和住宅的居委会进行各种通知(比如错时上班什么的),保证群众的安全。
只管单向的思路,工作单向化,一看到人多了就加地铁,是不正确的。一定要疏散,疏通。

大帝国的味道,什么都大,人口太多,太集中,人如同草芥一般。最好是认真出措施,避免这样的情况发生。在建筑设计上,要做出符合人的需求的尺度等。规划上划分地块,要控制其大小,要排列地块开发的顺序等。


主体功能区 edited on 2016-03-01 16:17
主体功能区


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2016-03-02 16:02 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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H, Lefebvre在《空间的生产》一书中指出,只有当社会关系在空间中的得以表达时,这些关系才能够存在,社会关系把自身投射到空间中,在空间中固化,在此过程中也就生产了空间本身。(包亚明,2003)
这段话也就是说的社会关系和空间是有关联的。实际上,关联有多紧密,有多大的意义,是不是可变的,等等问题,都是需要仔细分辨和分析的。

举个实例来讲,现在有很多loft小空间的双层的住宅,经常商业用地就修出了这种产品。这个到底好用不好用?植入的人群和社会关系是否合适呢?
实际上这种产品是不好用的。楼梯太窄,空间太低。如果是要做小型公司办公用的人呢,在一层只有40-70平米的空间当中,也是不怎么够的。
因此这样的产品与社会的需求的结合不甚紧密,这样的策划和设计就不够贴切。


半隔断


发贴: 2074
2016-03-03 15:33 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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旧区、城中村改造项目满有意思的。可以改出质量高,价值升值快的项目。

建议不用竞价、竞保障房的方式,而是用一定的计划性的方式,好保证绝大多数行业内单位都有任务做。划分项目地块最大只在3-5公顷。这样,一组住宅开发量在600户到1000户(6万平米到10万平米),开发单位也好应付,也可以多供应一些单位来做项目。在市中心区域,项目地块最好能小到1.5公顷,容积率最大4,这样可以修出15-18层,质量比较高的办公和公寓项目,一个项目6万平米,规模也比较合适。在不那么贵的地方,一个项目投资约6个亿(地价单价5000,土木工程造价5000),也是普通单位能应付的。卖价当然还是不错的。现在二线城市市中心卖价都已经一万多单价了,一线城市是完全可以成功循环的。

如果沿用竞价的方式,只会催发银行拼命放水,造成严重的泡沫。周小川行长说的话,是想启动一定的杠杆,使得群众对经济有信心,实际上,房地产前二十年的教训已经很大了。不动产不是简单的商品,可以飞快地倒卖,这是一种与空间和物质、户籍联系紧密的商品,性质是比较复合的,情况是非常复杂的,所以群众如果被误导,就会拿这个东西来搞*机,这个后果是非常严重的。大量的倒卖、对倒卖者自己也是不利的。最近sh又出现了类似的现象。
中国人口多,城市密度大,用自由**的方式进行城市建设,问题很大。


半隔断 edited on 2016-03-03 16:08
半隔断


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2016-03-03 16:38 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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总觉得市政府搞土地财政,其中的账是怎么算的?为什么要这样?
比较好,资源损耗少,循环容易,能解决较多人就业的产业是有那么几种的,在资源损耗大的行业拼命折腾不是个办法。
上海市数据,2014年,在社会固定资产投资中,房地产投资占比53.6%。
另一方面,卫生、社会保障和社会福利业固定资产投资只占整个社会固定资产投资的0.5%,
公共管理和社会组织固定资产投资(不含农户)只占0.1%。
北京分别是58.5%,0.97%和0.6%。
另,商业服务和居民服务业也是可以大力发展的,能解决很多就业。
(制造业江苏省是最占比最大的,这是数第一的制造业大省。京沪就很少了。)


主体功能区


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2016-03-03 18:44 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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http://www.bjgtj.gov.cn/sjzy/front/project/shantytowns/result.do?iid=2216
看这个旧城改造,地块面积达40多公顷。如果分成3公顷
一个的小项目,就是13.3个项目,可以供应给相应数目
的开发单位做事。这样可以扶持行业稳定,组织管理机
构稳定,社会人心安定。
在旧城改造中如果认为小项目麻烦,可以单独做一级开
发,拆迁完毕单位就工作完毕,这是销毁旧建筑和拆迁
的工作,可以由政府主导,投资一部分,成本计入熟地
售卖价格。政府每年都有用于民生工作的投资,用来做
这个事情怎么不行呢?总比完全丢给开发单位让开发单
位把价格转嫁到房价当中好一些。
开发单位要做的事情如果是稳妥的、有程序的、顺畅的,
开发单位销售的时候就会很从容,产品质量会比较稳定,
群众会比较欢迎。媒体的各种起哄会比较少。

如果计算出房屋的折旧率的话,倒卖投机房屋是没有太
大意义的,到了五十到七十年很多房屋又该拆迁了,只
剩下土地有价值了。政府在养活老弱、失业人员等方面
要做的事情是持续性的,群众工作到一定程度要退休,
转向养老。养老的人一般可以搬出普通住宅,可以异地
养老-或者候鸟式两边都有个小的养老套型。但这个腾空
房屋和循环的周期非常长。很多老人并不愿意放弃自己
的房屋,除非一对夫妇有三套以上。从这个意义上说,
我们的房地产-住宅市场还是有的,饱和要到80%左右的
人口全部城市化,而且人均可用面积达到100平米左右
(农村和城市棚户区的破旧房屋不计算)。

2015年蔡继明估计我国的真实城市化率为45%,如果按照
最终城市化率为80%算,还得有35%的人进城,也就是4.55亿人,
这些人需要的住房是455亿平米,相当于227.5万公顷
的用地(容积率按照2计算),也就是75.8万个3公顷的项
目,平均每个省约21100个项目,如果20年做完的话,差
不多每年1055个项目,若是江苏省,市均项目27个。这
样就可以让27个单位在江苏省的某一个市有项目做。
还是非常乐观的。
如果地块划分为1.5公顷,项目数目还会增加一倍,规模变
小,更有利于中小单位有事做。


主体功能区 edited on 2016-03-03 19:43
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