ABBS 论坛
>>> 造价工程师考试培训 免费试听
首页动态热帖杂志招聘帮助搜索注册登录Blog  积分 简历 品房  

» ABBS 论坛 » 造价工程师论坛 » 基本技能  

动态热帖招聘杂志 
   
reply to topic
threaded modego to previous topicgo to next topic
工程项目开发成本管控(ing)
拈字儿生


发贴: 2165



2015-10-10 20:05 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
不过只适用于IE 收藏这篇帖子
这是第三次开这个题目了。

最近腿上手术,需要卧床2个月左右,出不了门做不了,就把这本书写写吧。因为时间就这么多,2个月也不知能写到什么程度。所以把这本书的大纲改了改,分3~4个级,这样至少保证1~•2个级是完整的,出版也问题不大。收尾起来也相对容易一些。魔都居,大不易。希望大家能体谅我。

具体级排列如下:

1、技能级 这个部分讨论工程开发从策划、拿地、设计、开工、实施、招标、结算、决算、后评估等序列内的成本业务和基本成本管理工作,目的是通过这一章,让一般从业人员建立基础成本思路,直接上手日常业务,同时尽量阐述与技能相关的管理过程,以使业务人员经过适当锻炼后,可以胜任集团部门专业经理级和项目成本经理级工作。

其中合约剖析、清单规则、招标操办三块我已有个人专著,就不再展开了。

2、管理级 这个部分主要解决集团层面面对多项目管理时,如何建立企业级多项目成本管理的思路。主要内容是从业务上如何考虑去建立一套适用的成本管控体系将公司所属多项目纳入到集团体系管控之下、以及在这个体系中系统纳入集团集中采购、战略采购等事项的办法。同时如何建立一套标准作业体系,来将所有的工作纳入系统管理之中。这个层级了解之后,基本上可以考虑胜任集团层面成本负责人的职位

3、运营级 这个部分主要解决集团管控上台阶之后,进一步提高企业管控成熟度,推行企业级标准化的过程,主要介绍二种标准化思路。一是产品标准化,二是作业标准化。这二个级别通常都应伴随信息化建设

4、投资级 这个级别全面论述项目开发的综合过程。重点仍然是其中的成本管控。主要目的是为成本管控人员进一步提升自己提供基础。

5、综合级 这个级别从企业盈利模式和运营模型建立入手,主要目的是让工程项目成本工作从业者拥有泛项目管理和泛成本管理的基础能力。以应对更为广阔的职业挑战。

我个人的感觉,2个月左右,可以把第1部分写得差不多…………。到时再看吧。

声明,本写作与出版社已签出版合同,版权已出让,所以可以在论坛公布的内容,需要与出版社商量。如果论坛版本中断,请大家多谅解。

郝林
20151011




拈字儿生


发贴: 2165
2015-10-12 13:32 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
不过只适用于IE 收藏这篇帖子
一、  技能篇

前言

本章将逐步展开讨论项目开发成本管控各项业务和管理。整个章节将围绕着一个“大造价技术逻辑”展开,随着论述的展开,会逐级论述 “大造价技术逻辑”下的分级技术逻辑,最终文章将表现为在每一个小节开头简单论述一个“小技术逻辑”,然后按这个逻辑来讨论具体实务的方式。到本章结束的时候,将把所有各小节的逻辑集成在一起,回归一开始提到的“大造价技术逻辑”。
来自于实践而又作用于实践,严密完备的系统技术逻辑,对于从业人员的重要性无论如何强调,都不过分。在这个系统技术逻辑指导下,业务中第一步形成的成果就是基础WBS和WBS联接逻辑,也是判断是或否的基础依据,这是一切管控和经营的基础。所以作为造价从业者,建立严密完备的系统技术逻辑非常重要。
市面上“大造价技术逻辑”何其之多!!但我想所论述的会有所不同。与大多数从产业角度论述成本的“大逻辑”相比,我的“大逻辑”更侧重于企业,更侧重于商业“生存还是灭亡”的最基本的思考。某种角度说,这是更最纯粹最基础的商业逻辑。



拈字儿生


发贴: 2165
2015-10-12 19:01 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
不过只适用于IE 收藏这篇帖子
第一节 工程项目成本商业逻辑
1、  基本商业逻辑
无论多么复杂的商业模型,把一个企业盈利模型挖掘出来,其最终可以归结为简单的:
利润=收益-成本
其中逻辑上利润大于零,
同时为了保证企业永续经营,它需要保证日常现金流的平衡:
当期财务现金流流入-当期财务现金流流出≥0
这个逻辑在日常操作中,没有那么严密,由于商业信誉等的原因,存在一定余度。但大部分企业出问题,都出在现金流上,所以对于现金流为负的情况,必须予以深切关注。
2、  项目开发成本基本逻辑:
项目开发全成本=土地获得前拓展成本+土地获得后开发成本+项目交付后后续成本

1)  土地获得前拓展成本。
地产获得土地也是需要付出成本的。无论参与土地招拍挂,还是通过恰商获得土地,地产在拓展土地前,都需要公关和地块探查活动,有时甚至会付一些早期顾问费(比如方案设计以配合项目测算),从而产生活动经费。一般来说,这些成本主要表现为差旅和公关费用。如果土地没有获得,那这些投入就成了直接的公司沉没成本。如果土地获得,这些前期成本也是较难计入成本的。原因是在土地获得之前,公司无法成立相应的项目公司,即算名称早已确定,也无法注册相应的公司。而且地产地块获得跟踪的时间有时会比较长,已经年底关过财务账的跨年度差旅和公关费用不可能拿出来重新归集了。在没有公司时,服务合同开发方主体也较难与目标地块挂勾,从而费用也很难在本项目公司解决。
我在这里特别强调一下土地获得前成本,除了财务大逻辑的“利润=收益-成本”必须保证逻辑充分性之外,很多地产部门级经费在内控上也有一定的限制,有时甚至是包干使用,作为部门领导也不能不去策划部门开销。另外,在经营活动中,这一块也有会产生巨大数额的费用,比如协议转让的土地会就需要对土地原成本进行重新评估和认定。



拈字儿生


发贴: 2165
2015-10-15 18:52 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
不过只适用于IE 收藏这篇帖子
2.2  土地获得后开发成本
土地获得后的开发成本,是本书需要论述的大头,所以这一块详细说明一下“成本大逻辑”。
2.2.1 盈利大逻辑
把基本盈利公式“利润=收益-成本”按项目实际展开,可以得到基本的项目开发盈利逻辑:
项目开发利润=项目收益-开发成本-期间费用-税
需要说明的是,大逻辑等式 “利润=收益-成本” 中的成本,是泛指企业正常经营所需的一切投入和支出,是逻辑概念上的“成本”,它相当于本节等式中的“开发成本+期间费用+税”,但是在财务规定中,成本、费用、税都是独立的。成本一般是指与生产作业直接相关的人材机的投入,相当于我们常说的“直接费”,期间费用一般指在总部发生的销售、行政、融资等费用支出,这些成本项目很难象直接费一样按件直接对应摊算产品中,所以一般在总额中予以摊销。税是国家法律规定的强制要求企业承担的支出项目,无论核算和申报,都具有很强的独立性,所以财务把这几块都独立出来。
后面我们可以看到,财务的这些要求,对成本核算的基本框架影响是很大的。我先在这里简单表述一些原因,供新从业者获得一些概念,在后面的讨论中,会逐步揭示这些原因:
1)  项目评估的所有财务指标(ROE、IRR、投资回收期等)的测算,必须以财务口径进行收益成本数据统计计算,才能够达成相互对应,口径一致,最终得出项目财务评估结论。
大部分的收益核算基准,与成本核算基准,不是一一对应的。比如,住宅工程的可售面积通常都是按地区规划测绘面积计算,并作为房价计算的面积基准,这个面积核算各地区还有所不同,有按公摊之后的建筑面积计算,有按套内公摊面积计算。这种公摊面积通常是不含地下车库设施用房等不可售部分。而成本上,通常按国标建筑面积计算规则来计算成本基准,这就需要将核算基准统一起来。这个统一基准必须按财务口径进行,以确保投资评估分析成果在技术上没有问题。
2)  项目的产品配比,具有一定的变数,需要评估的灵活性。虽然我国土地规划使用,基本的土地使用属性已经在出让时规定好了,但也会留有足够的空间供产品开发者发挥。地产公司为更好的开拓市场,在产品开发设置上会发挥极大的创造性,以挖掘项目价值。这样就需要多产品收益评估,有时候甚至需要做对比评估,以更好地获得产品组合的价值信息,选择最适合的项目开发方案。
3)  税费的核算,基本都需要以财务收益或财务成本为基数计算,很多税费还存在嵌套核算的问题。所以不按财务口径进行统计,相关费用几乎无法进行核算。
4)  相应的设定,是与项目实施阶段支付各种款项开***收***,以及项目竣工决算后报税报费,科目是对应的。如果不在一开始就按财务的这种设定来在公司内部达成成本费用核算的统一口径,到开票和结算时再一笔笔扒账,不说账目是不是算得清,就这扒账的工作量,也不得了。
5)  项目收益有短期直接收益,比如销售;也有中长期收益,比如租金。各种不同的物业形态,投资理念会完全不同。短期收益型项目一般都以销售完毕责任完毕投资变现为结束,而长期投资就需要持有并运营项目,靠后期长期收益来获得最终的投资回报。显然长期收益风险边际也大于短期风险。到现在,很多地产公司仍然喜欢做住宅类项目,就是快速变现要比长期持有具有更大的资金安全性。当然,现在很多长期收益型项目也在推进以REITS等形式快速变现,这个就是相当纯粹的财务问题了。这里就不再多讨论了。
在本书中可能交叉讨论到很多销售、设计、工程、财务等的专用名词和理念,我就不在书中一一予以解释了。读者在从业过程中去学习和适应这些专用名词和理念,即是从业本份,也理应不是太困难。
项目盈利分析一般地产都会做。赚不赚钱,总归多少要评估一下的。但很多地产这个财务分析是按项目开发进度分级控制的。项目策划阶段,可能只做一些大科目的属性确定,收益和成本分析可能仅做到二级科目(注,后面会附常用标准估算表,科目说明详内表),拿到土地则深化到三级科目,施工图出来深化到四级科目。只要按阶段成本是向下覆盖的,逐阶段不超出预估,那么项目理论上不应出问题。但实际上,这种逐级深化分析的办法,没法在早期满足基本商业逻辑的现金流逻辑。在二、三级科目上,很难做出接近真实情况的收益、投入和支出的月度现金流,项目就容易在开发的某些阶段处于资金断裂风险之中而不自知,最终导致项目烂尾。
2.2.2 现金流逻辑
项目现金大逻辑:
当期财务现金流流入-当期财务现金流流出≥0
通常工程项目的支出,都是按月或按成果交付期支付的。成果交付期通常都会跨月,而在当月支付中,一般财务仍然按月度支付进行资金管控,所以现金流逻辑无论是策划估算、目标确立还是过程支出监管,都基本是以月为单位进行分解管控。
这样所有的收益项目,都要按月进行统计。这就需要短期收益的销售或长期收益的租金,均应按总计划分解到月进行归集。资本金的投入节奏和归还节奏,土地融资和项目开发融资的到账和归还,都需要在发生月予以明确,以与流入和流出月度进行对应。
所有现金流出的支出项目,如土地款支付、政府规费、配套费用、设计顾问、工程实施、设备物料采供、各项税费等,均需按项目开发计划进行对应的月度分解。以明确月度支付的可靠。
通常在策划和执行阶段,现金流管理尽量做到当月收益或资本金投入能够涵盖支出,不足部分考虑融资解决。在这个配平过程中,就自然产生了财务杠杆比率、各种融资产品统筹使用等财务融资管理事项。
现金流管理对于企业运营来说生死攸关。很多项目和企业不是死在不会赚钱或不能盈利上,而是死在资金链断裂上。现金流在策划阶段和项目开发目标确定阶段就需要将收益、资金本投入、融资、成本支出等财务事项以月度进行明确,这就对项目开发运营计划下的分类细项计划,销售计划、资本金投入计划、土地融资计划、项目开发融资计划、项目进度计划、工程进度计划、配套工程计划等等提出了很高的要求。同时作为项目价值的体现,又对各类价格标准提出了很高的要求,这就导致与价格对应的建造标准必须明确出来。这就对项目产品定位提出了很高的要求。
为确保项目现金流安全,不得不把项目早期综合论证的产品定位、价格定位、开发策略等重要事项,在项目策划的很早阶段,就明确出来。这是现金流管理的要求,实际也是项目开发的本质需要。只有在早期策划的过程中,详尽分析项目的特点,吃准项目开发的各项细节标准,挖掘出项目的最大价值,并将后期项目开发目标和行为确定下来,在项目开发的过程中,才能具有可对比参照的目标标准。就算过程碰到事情需要调整目标,那也知道从哪里调整起,又需要调整多少,最终调整到什么地步,付出的成本和收益又可能为多少。这样才能安排好调整事项。
现在有很多提成本精细化、成本前置等的说法,实际上不是单纯的成本精细化或成本前置,而是从项目管控的角度,所有的评估事项均提前,使项目整体运营在更为可靠的目标状态下。


夜含烟926


发贴: 1
2015-10-29 13:37 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
不过只适用于IE 收藏这篇帖子
预算群体

太行山上


发贴: 241
2016-01-29 20:10 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
不过只适用于IE 收藏这篇帖子
微笑微笑

moseser


发贴: 104
2016-05-11 19:52 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
不过只适用于IE 收藏这篇帖子
请问,该书何时上市,?现在是否可以买到?

qq028


发贴: 1
2017-02-09 15:56 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
不过只适用于IE 收藏这篇帖子
拈师,书出版了吗?什么名字呢

勤俭度日


发贴: 81
2017-02-18 19:27 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
不过只适用于IE 收藏这篇帖子
强劲。

cbdcbd135


发贴: 16
2017-02-25 15:35 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
不过只适用于IE 收藏这篇帖子
有意思。


已读帖子
新的帖子
被删帖子

reply to topic
Jump to the top of page

返回ABBS首页 | 设计 | 室内 | 景观 | 建材 | 设备 | 卫浴 | 展览 | 照明

广告服务 | 招聘服务 | 隐私政策 | 联系我们 | 设为首页

违法、有害信息举报:QQ 1764506 电话 0571-89121697,028-88077643
Powered by Jute Powerful Forum® Version Jute 1.5.5 Ent
Copyright © 1998-2017 ABBS.com All Rights Reserved.