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地产公司合约管理与造价控制   [精华]
woshiwo12345


发贴: 85
2010-10-07 20:41 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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9.4.7.  由于地产开发企业的土地增值税税率高25%,如何减少缴纳土地增值税将是税务筹划的重点。
9.4.8.  合理的划分开发项目的标段,将高利润的产品与低利润的产品按比例搭配,也可以降低集中开发高利润产品所需缴纳的高额土地增值税。
9.4.9.  售楼小业主入住后第二年,项目与总包分包的结算工作可能尚未完成,却需与税务机关提报项目结算成本。由于只有取得项目结算金额95%的工程款***,才可以申报竣工未结算工程抵扣。而现实时,支付金额只有工程总额的75%左右。同时,自成建的市政工程,可能才刚刚开始,费用如何计算抵扣。
9.4.10.  售楼处、样板间、开发商办公室成本归集途径是否需要与财务核算归集口径一致:
现在基本上所有的住宅项目,为了增进销售及企业品牌形象的推广,都会投资大量资金建设其售楼处和样板房。针对售楼处和样板房的建设,可能有以下三种情况:
(一)售楼处和样板房为永久建筑,可以单独办理产证:结构及装修计入建安工程费之结构工程及装修工程,活动家具计入销售设施费;
(二)售楼处、样板房是作为临时建筑建设,销售完毕后需拆除:结构及装修工程计入临时设施费,活动家具计入销售设施费;
(三)样板房是直接在待出售的房屋里装修建设:装修费用直接进建安成本之装修成本,活动家具计入销售设施费。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号,第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:
  (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
  (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

由于每个地方的税收政策都有一些的差别。同时,财政部、国家税务总局会有税法相关文件颁布,因此需要合约人员多了解当地税务规定,与财务人员一起进行税务筹划,避免重复交税,合法减税,合理避税。


woshiwo12345


发贴: 85
2010-10-07 20:42 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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9.5.  由于法律体系的不完善,地产开发公司仍处于备案合同与执行合同难以统一的困境中。
一方面地产开发商需要在合同专用条款里对合同双方的行为责任进行大量的事先约定,不符合格式条款的格式要求。另一方面有少量合同双方同意的约定,国家不予承认。第三点即使法律上被判无效合同,在合同争议裁决中,合同无效并不导致合同条款无效。第四点相同的情况在不同的法院可能得到不同的裁定。

9.6.  地产开发公司依然充当地产行业的资源整合者角色。
我国采用的地产开发模式基本是抄袭香港地产开发模式。地产开发企业从融资买地、建设开发、营销销售、物业管理进行全过程控制。其工作范围类似于国外含设计在内的交钥匙工程的总承包商。在目前情况下,开发成本中,土地价格比建安成本对工程造价的影响更大。因此,含土地成本在内的对项目成本的预测对项目开发决策的影响至关重要。也就是说:地产公司需要控制的不仅是建安成本,还需结合土地成本考虑。
未来如果土地取得方式发生变革,建安成本的控制才有可能更为重要。单一的建安成本指标的差别也才能充分表现为工程造价的差别。



woshiwo12345


发贴: 85
2010-10-07 21:09 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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感谢拈先生对拙作的点评。为了让更多的人能对该文有的放矢的发表高见,我将剩余的内容一并贴给大家。

写本文最先意图是帮朋友做一个造价相关的内训教材。当时我也反复追问是给专业人事用,还是普及常识用。是给公司决策层用,还是给操作层用。由于受众不一样,重点也是截然不同的。由于未得到明确答复,且该文构架较大,所以,我基本还是按给业内人士使用组织文件结构的。

同时,由于我本人在某地产公司做合约经理,所以,我更看重实际效果,而对其理论研究多有疏忽,所引用FIDIC条款有些是99版,有些是87版,又未注明出处,中间多有引用失当之处,也请大家指正。

拈先生所提问题我会仔细研究,一一答复。



拈字儿生


发贴: 2165
2010-10-08 12:28 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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:)

woshiwo12345兄,如果有外训机会,请不吝介绍拈字儿啊。

老兄所说的受众不同的问题,应该是老兄内训成败的关键。给科员讲和给老板讲,内容以及方式方法,可以说完全不同。老板更关心总体成本以及一些老板层面的控制办法,比如老兄提到的垫资、税务策划等。而到科员一级,他也许更关心怎么拉清单。泛讲一气,似懂非懂,最终效果不会好。

关于受众问题,老兄可以根据提要求的人的职位、职业,以及参与的人,做个初步判断。如果是地产公司的人事提出的,那应该是与总经理有关,但应该不会直接针对总经理,所以主题只要突出总经理关心的一至二个亮点,其他主要讲操作,应该就可以了。如果是地产公司的总经理提出,那又有不同,他应该是全方位关心,甚至有可能供这次内训把你挖过去。所以强调管理方法与成效应该是重点。如果是培训机构,或者管理顾问公司,建议你与他们适度沟通。他们应该对受众很有研究,如果他们不区分受众,这恐怕说明的不是他们能力不足,而是他们想从你这里得到更多有价值的思想。

老兄的东西比较全,但不是太适合讲课用。如果以这个大纲讲的话,东西会特别多,基本上可以确定是讲不过来的。所以应该再提炼一下主题。建议老兄与提要求的人再沟通一下,摸摸对对方公司的底,针对对方公司的实际需要,把主题突出出来,这样可能会更好。

意见供参考

拈字儿

woshiwo12345 wrote:
感谢拈先生对拙作的点评。为了让更多的人能对该文有的放矢的发表高见,我将剩余的内容一并贴给大家。

写本文最先意图是帮朋友做一个造价相关的内训教材。当时我也反复追问是给专业人事用,还是普及常识用。是给公司决策层用,还是给操作层用。由于受众不一样,重点也是截然不同的。由于未得到明确答复,且该文构架较大,所以,我基本还是按给业内人士使用组织文件结构的。

同时,由于我本人在某地产公司做合约经理,所以,我更看重实际效果,而对其理论研究多有疏忽,所引用FIDIC条款有些是99版,有些是87版,又未注明出处,中间多有引用失当之处,也请大家指正。

拈先生所提问题我会仔细研究,一一答复。


woshiwo12345


发贴: 85
2010-10-08 23:27 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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正如拈先生所言,我曾试着在我们公司预算部和咨询公司联合办公会上,对该文的部分内容走马观花的讲了讲,其中第六、七、八章完全没有讲,用时了2个小时。

做为操作层,只需知道该怎么做。做为管理层只需知道有哪些技术手段可以达到什么效果,至于怎么做,无关紧要。——面对不同的受众,要讲的东西确实不一样。——我本想把该文的内容扩充一下,后来发现工程量浩大,且容易变成教科书的翻版。

而本文其实是我个人对该工作的浅见,既不是社会的主流观点,也不是放之四海而皆准的做事准则,而是一种可能性的表述。所有的措施必须考虑项目实际情况,以及公司实际情况等。造价控制是一个实践性很强的工作,绝非翻翻教科书就能胜任的工作。

我曾和同事们说“有预算造价、工程施工技术知识,只是证明你是一个合格的预算员或者造价员;如果你知道怎么控制造价,有哪些途径,有什么样的控制效果,你才是合格的成本主管;可你要做的比别人更出色,你就要对法律、合同、财务、税务知识有一定的了解。你才有上升的空间,才会成为一个预算经理或者合约经理。”

我也希望通过此文,对想从事本专业的人员,展开一个较为广阔的工作视野。

如有机会,我会向需要的单位推荐拈先生作内训的。


woshiwo12345 edited on 2010-10-09 00:38
twd1245


发贴: 15
2010-11-01 12:46 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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八股文了一些,但具有实用性

zwcpack


发贴: 109
2010-11-10 10:25 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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乐逍遥刘茜 wrote:
广州某行业知名工程造价企业招聘造价工程师

建筑及装饰工程专业造价师 3人
市政工程专业造价师 1人
甲级公路造价工程师 2人

工作地点 广州分公司

岗位职责:
1、编制项目投资估算、概算;
2、编制工程量清单及招标控制价;
3、编审工程预结算;
4、主持项目全过程造价控制,处理各阶段造价管理工作。
招聘要求:1、28岁以上,市政工程、土木工程、工民建、概预算、造价管理类专业毕业,全日制专科及以上学历;2、5年以上土建、公路或市政专职造价岗位的实际工作经验;具有工程造价咨询公司工作经验,有过重大项目或者高级职称者优先。3、熟悉广东省及广州市定额,了解外地定额,熟悉工程造价市场情况,材料设备的市场价格;
熟悉招投标程序及相关合同等文件的编制,熟悉现行工程造价政策、规范、规定及操作规程;熟练使用有关计算机软件进行工作.
4、持国家注册造价工程师证,专业包括土建、市政、道路;同时持有造价员证优先;5、有较强的分析问题、逻辑思维能力;有较强的组织协调,沟通能力;性格开朗,不孤立,勤奋踏实,吃苦耐劳;具有良好的团队合作精神;
6、最好愿意长期在广州稳定发展的。

工作时间:5天8H(责任制)
薪酬:薪资为底薪+绩效工资(提成),底薪由学历、资格证书、技能、工龄等综合组成,年薪10万以上,上不封顶,具体薪资面议。
福利:国家规定的五险一金,法定节假日

有意应聘者,请联系020-22005799 邹小姐或刘小姐,QQ:1045171093 或者将简历发送到FDC@WHUMA.COM 邮件标题请表明 应聘的具体职位

底薪10万可以考虑。。微笑


woshiwo12345


发贴: 85
2010-11-12 16:50 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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有经验的估算师月薪6000元/月-8000元/月属正常情况。
高级估算师,资深估算师,月薪应在10000元/月-15000元/月之间。
造价总监、项目经理应在20万/年-30万/年。另外外籍经理另有万元/每月以上生活补贴。另外还应该有年终分红。

当然,我说的都是知名工料测量行的行情。


woshiwo12345


发贴: 85
2010-11-12 16:55 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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地产商中,负责合约预算造价的员工,平均值大约是:
普通有工作经验的员工4000元/月-6000元元/月,能独立负责项目的6000元/月—10000.元/月
合约经理10000元/月-20000.元/月

当然,不同的开发商之间差距挺大的。

龙湖的仿佛工资能高出平均值的2-4倍。万达、世茂也高出平均值很多。有些公司和业绩挂钩,年终奖比一年工资还高。当然,同一公司,不同城市的业绩奖金可能相差数倍。


x7y3g


发贴: 32
2011-01-17 16:49 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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不错

gaz_sz


发贴: 70
2011-01-22 14:31 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 gaz_sz 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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好帖,拜读了!

woshiwo12345


发贴: 85
2011-01-24 11:07 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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谢谢,希望能抛砖引玉。

723949006


发贴: 28
2011-02-26 23:51 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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受益匪浅,学习中……

wendao1203


发贴: 3
2011-04-25 13:20 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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支持啊,什么事都难啊

苦鱼儿


发贴: 11
2011-05-30 11:28 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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地产商中,负责合约预算造价的员工,平均值大约是:
普通有工作经验的员工4000元/月-6000元元/月,能独立负责项目的6000元/月—10000.元/月
合约经理10000元/月-20000.元/月

当然,不同的开发商之间差距挺大的。

龙湖的仿佛工资能高出平均值的2-4倍。万达、世茂也高出平均值很多。有些公司和业绩挂钩,年终奖比一年工资还高。当然,同一公司,不同城市的业绩奖金可能相差数倍。

龙湖的待遇一般是平均水平的2倍吧,但是工作量应该是不止两倍
呵呵


woshiwo12345


发贴: 85
2011-06-12 11:10 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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相同职位的辛苦程度,基本和工资成正比。

民企比国企央企辛苦,账面工资也高些。

但是,央企之隐形收入却不好预计。


shcp821


发贴: 31
2011-11-25 13:50 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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woshiwo12345 wrote:
有经验的估算师月薪6000元/月-8000元/月属正常情况。
高级估算师,资深估算师,月薪应在10000元/月-15000元/月之间。
造价总监、项目经理应在20万/年-30万/年。另外外籍经理另有万元/每月以上生活补贴。另外还应该有年终分红。

当然,我说的都是知名工料测量行的行情。


呵呵,估计威宁谢和利比都差不多这行情


woshiwo12345


发贴: 85
2011-12-12 12:54 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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shcp821 wrote:

呵呵,估计威宁谢和利比都差不多这行情


是,您目光如炬,我是在其中一个公司工作过,所以,知道他们工资的大致水平。


woshiwo12345


发贴: 85
2011-12-12 12:56 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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苦鱼儿 wrote:

龙湖的待遇一般是平均水平的2倍吧,但是工作量应该是不止两倍
呵呵


我有同事的同学或朋友多人在龙湖工作过,龙湖工作量确实不止两倍。


liuhui245304


发贴: 85
2011-12-23 16:09 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 liuhui245304 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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拜读了,不过感觉现在论坛里含金量的东西越来越少了

woshiwo12345


发贴: 85
2011-12-31 10:41 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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呵呵,如果能对大家有些帮助,就好

cherose


发贴: 56
2012-12-10 14:59 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 cherose 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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mark!!!

sp3921


发贴: 1
2013-01-24 08:46 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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