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甲方承包方式与资金支付阶段的筹划   [精华]
欢喜兄弟


发贴: 276



2009-09-13 18:06 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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终于见到亲人啦!!!在给电信打了数十个电话后,终于把网络开通啦。仅仅9天没来论坛看,想念大家啊。
现在我已经回老家河南发展来啦。关于是否回来思考很久的,也单独发了个帖子来询问。我在这个论坛里得到很多人的帮助,在这里谢谢大家。

给大家介绍一下我现在状况,也希望得到大家的关注,使我能更好的把握住这次机会,也算是不虚此行。
我亲戚是中学校长,由于教育局的规划,在教学区新建两栋家属楼,我回来就是为这事。亲戚没有完整的班子来搞这栋楼,虽然我资历尚浅,但也是比较专业的啦。这个想必大家都明白的。所以,我有心做好,磨练将是最主要的,其次就是尽可能的把这个工程从资金筹划到现场管理都做好。
工程概况:
地处河南周口某县城,属于教师家属楼,两栋是连在一起的,总建筑面积约35000 m2,框架剪力墙结构,地下停车库,一层是门面房,2-18层是住宅,为毛坯房,工程预算约3600多万.含四座电梯。即使在大城市,这样的工程也算是比较大的工程,所以资金不可能一步到位。因为属于校方出资的,主要针对教师住宅需求,以成本价销售,资金回笼较快,资金相对还是可以的。

甲方即校方的资金状况是:学费可以临时拿出400多万,银行可以贷款500多万。这是封顶之前的资金筹措金额。封顶之后就好运作啦,银行按揭。目前主要的问题是:除上述金额外,封顶之前的资金运作有些难度。
因为针对教师,成本价销售,再加上资金问题,甲方考虑尽量降低成本。目前考虑是的甲供主材,采取劳务承包(我们这里的工程承包当地建设局管理没有大城市规范)。甲供钢筋、混凝土、水泥,塔吊也考虑由甲方租赁,其余的辅材如钉子、钢丝等都承包给劳务。一切的目的就是在保证工程质量的前提下怎样运作采取何种承包方式才能尽可能的降低成本。

工程进度安排就是今年年底把地下室完成,然后需要准备多少钱?其中材料需要准备多少?工人工资准备多少?因为初期资金压力较大,怎样付款才能分流压力?
框架剪力墙结构,大概一层需要多久?比如7天一层,那么一个月可以建4层,那么这样的一个月需要准备多少钱才够用?材料需要多少?劳务需要多少?以稍微紧张计算。
在峰顶之前,
以上就是甲方主要关心的问题,汇集起来有两个:
1、采取何种承包方式才能降低成本,当然要有个度,尽量便于管理的前提下。这里牵涉到的有单方人工费价位是多少?塔吊是租赁还是包给劳务好?是否考虑自己买塔吊,然后用完再卖?
2、资金问题:前期需要筹措多少资金才能满足工程需要?工程进展到哪个程度需要准备多少钱?如果资金紧张,如何在前期把资金压力通过付款进度来分解?目前的资金运作是这样考虑的:在地下室这部分准备400万,封顶之前再准备600万。针对这样的情况不知这样能否满足需要?稍微紧张也可以。

这几天感冒输液,老鼻炎又犯啦,头脑不是很清醒,语言逻辑可能不是很清晰,见谅。
请甲方做过的给点资金规划的技巧和手段,乙方的朋友也给点怎样降低成本的方法,非常感谢!


欢喜兄弟 edited on 2009-09-14 22:05


火流星


发贴: 289
2009-09-14 12:55 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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感觉ABBS的人气好差哟,个人建议学习一下其它网站,可以赚积分。另外,版面也太老土了。一成不变。
一、建议承包给一个施工单位(包工头,挂靠那种)。
1、甲方没有资质承包主体工程
2、甲方没有资金
3、也是最重要的,甲方不懂工程
4、不知道你们那边的结构成本是多少?900万元/35000=285元/m2 不知道够不够结构成本,但是一般工程款可以付50%~70%,大概坚持到主体封顶是没问题的
5、采取总包方式,如果你司硬要把工程价格控制在3600万内,那就签总价包干合同,按建筑面积包干(这个很重要,范围要定死),不过个人感觉3600万做35000还是不够的,前期在0.00处付已完工程的50%,施工到5,10各付已完工程的60%,封顶付已完工程的70%。
在进度款的付款方式上,可以采取按面积进度付款,比如规定每平方米250元,反正一切谈判以能达到最低成本控制的要求为主
二、另外,如果硬要自己来干,可以找个挂靠公司
1、可以采用材料甲供,劳务总包,劳务总包包括所有的劳务总包,租赁、劳务、塔吊、模板、脚手架、。。。全部包给劳务,100~200元/平方米,签订劳务总包合同时可以采用劳务垫资,即修至主体封顶时负70%的已完劳务总包款,注意春节这个时段,如果在春节之前计划工期离封顶还早。。。
2、重点材料付款,钢筋,砼都是大头而且还要现款
三、你说的这个基本没人能够完全回答你,我觉得你当地1000元/m2的建安成本是不是有点低?
既然你自己是做工程的,就先联系当地的劳务包工头,先把工程提出来,叫他报个价,喊他把每个报价清单列详细,如果不怕累的话,再跑到现有工头询问具体工程的包干价做到心里有数(有熟人最好)
还有,个人感觉你不是很懂造价,就去找个专业的当地造价人员来做资金计划

最后,针对你提的问题回答如下:
1、地下室完成,如果采用包干形式,以谈判确定价格。不采用包干,让造价师给你按当地定额算出来乘50%/70%
2、同样结构材料款一样的喊造价师算,包括砼量、钢筋重量、模板量、钢管量、。。。再到市场上去摸一下材料价格,很容易
3、工人工资,把工程量算出来后,工人工资在定额里面已经列出

说白了,你就缺个造价师,哈哈



欢喜兄弟


发贴: 276
2009-09-14 22:31 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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4、不知道你们那边的结构成本是多少?900万元/35000=285元/m2 不知道够不够结构成本,但是一般工程款可以付50%~70%,大概坚持到主体封顶是没问题的
=========================================
目前的资金筹集有点新情况,今天得到一个消息说建到五层就可以银行按揭,也就是可以卖啦。不过,鉴于一部分楼房可能要对外销售,想收入一点来建一座学生宿舍,当然,老师的还是按成本价来卖。
在南京的时候遇到过劳务垫资的,也可以说是押金。一个班组大概30万,不知道这个是否可行?这个押金有无必要?

1、可以采用材料甲供,劳务总包,劳务总包包括所有的劳务总包,租赁、劳务、塔吊、模板、脚手架、。。。全部包给劳务,100~200元/平方米,签订劳务总包合同时可以采用劳务垫资,即修至主体封顶时负70%的已完劳务总包款,注意春节这个时段,如果在春节之前计划工期离封顶还早。。。
=============================
春节前考虑由各劳务队伍自己解决问题,春节前由于工程款不多,大量资金暂不动用,仅发工人基本工资,由劳务队伍把工人人数报上来,按实核发,不知道这样是否有先例借鉴?还有最后一句话似乎提醒我什么,恕我愚钝,没想出来。
重点材料付款,钢筋,砼都是大头而且还要现款,目前在封顶前之所以提出1000万元这个数额,就是考虑到材料价款能不能分期支付,比如:货到付款60%,两个月后再付款30%,下个月再付10%。由于对材料采购环节以及甲方支付手段了解不多,恳请指教。

还有,个人感觉你不是很懂造价,就去找个专业的当地造价人员来做资金计划
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我资历仅是个小预算员而已,确实所知很少,尤其甲方的资金计划这块。本工程前期已做预算,为1167元。考虑到河南人工费稍低,成本还可以低一些。

3、工人工资,把工程量算出来后,工人工资在定额里面已经列出
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这个定额人工费一般情况下会稍亏一些,不知道是否这样?
是缺个造价师,不过现在必须赶鸭子上架啊,难啊,呵呵。
谢谢火流星大哥!以后我会把这个工程的主要信息和进度发上来,希望得到您的指教。



欢喜兄弟


发贴: 276
2009-09-14 22:34 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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不知拈师是否有空,恳请得到您的指教。
还有黎师,他的成本测算我这几天翻看了几遍,收获很多的,希望看到帖子后能抽出时间指点一二。


拈字儿生


发贴: 2165
2009-09-15 10:24 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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初看了一下,老兄把这个事弄得挺乱的,我觉得老兄要好好梳理一下这个工程的管理思路。最好是多到外面走走,多问些人,争取在最短的时间内,弄清真实情况,然后再下决心。

这里就简单谈一点自己的看法,想到哪儿说到哪儿,范围会广一些,请楼主谅解。

1、估算

18层的框剪结构,带地下室,底层铺面带结构转换层,有电梯,建安成本价1167元/m2,感觉是做不出来的。上海这样的工程,建安成本应该在1800元/m2。就算你自己承包自己的工程,节约10%的建安利润(实际上自管没经验,超成本的可能更大),材料人工方面再低个10%,那也得1400元/m2。总之,感觉总造价估算过低,很可能要突破。

2、报建

学校自建住宅楼,也是需要报建手续的。县城这方面应该不会那么规范,但也肯定需要报建程序。往往这个程序时间都比较长,从楼主描述没有看出施工图情况如何,如果施工图都没有。年底要做到出地下室,这个难度可能会是满大的。

3、销售

学校自建房公开销售,这个涉及国有土地使用权的问题。个人感觉,学校用地学校自建住宅老师入住,土地使用打打擦边球问题不大,但要做成全商品房,恐怕会有问题。就算现在没人懂就这么做了,但到最后综合审计的时候,要翻了天,那就更不值得了。

上海的销售是主体完工2/3,你们那边应该不会这么严,一般地方上是出地下室就可以销售了。这个你可以再咨询一下。销售许可证的发放有许多的窍门,这里都是运作的空间。

这里加一句,老兄3600万的预算,似乎没有考虑不可预见费。官老爷的钱,老兄最好还是准备一些,免得到时候手忙脚乱。

4、开发商管理与承包商管理

老兄帖子描述,明显把开发商管理与承包商管理混在一起了。首先要说明的是,就算老兄打算同时做甲方乙方,老兄也有这个能力同时做好甲方乙方,那你也要把甲方乙方角色分得清清楚楚。甲方必须承担哪些责任,乙方必须承担哪些责任,某件事应该是甲方出面做,还是乙方出面做,这些事要分得清清楚楚,否则到最后你会搅成一锅粥,自己拖死自己。最简单的,如果民工现在管不住,闹事了,要工资。你作为乙方付出去了,如果你分不清甲方乙方责任与权利,这个马上就成了你自己的成本。

建议老兄成立建筑公司,法人代表最好是自己的亲友,然后按正常渠道承接项目。让两者关系分立。老实说,你这样即做甲方又做乙方,做得老辛苦,到后面综合审计的时候,你内外不分,账目不清,很容易就可以送你去检查院喝茶。

(待续)


拈字儿生


发贴: 2165
2009-09-15 10:32 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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感叹一句,老兄机会是真好。

这个工程如果真得可以象老兄帖子所说的那样可以完全由着老兄来安排的话,那老兄等于同时拥有了成为地产商和承包商的跳板。这个工程做下来,积累一些人脉、资源等资本,老兄可以说一步成仙,从此可以成为地方大亨了。从这条路上走下去,无论是地产还是承包商,都大有可为。

如果老兄做不到这一步,那可是要当心。你海阔天空的管理思路,会害了你也会害了你亲友。


拈字儿生


发贴: 2165
2009-09-15 10:45 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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5、甲方资金

3600万的总投资,900万的资金准备,25%的资金准备率,应该说在一般的地产商中,算是资金比较好的啦。

如果承包商是招标的,垫资到封顶是常规,垫资到竣工,甚至竣工后二年三年再付工程款,都不是什么稀奇。不过,甲供材料过多的话,甲方资金压力会比较大,而且不会有什么大便宜。因为这些东西你都是一次性采购,供应商不会给你低价,而且不会给你赊欠。如果是承包商,供应商通常都会有赊欠和付款优惠。通常竣工付到80%左右材料款,后期再拖拖的可能也会有。

6、乙方资金

垫资主要是材料款,如果材料这一块解决的好,垫资到年底,付一部分材料款机械款,再付出人工工资,公司周转的问题就不大了。80%的工程进度款比率,足够应付了。

老兄所说的人工班组垫资的情况,我倒是见得少。不过,如果可以,那也是乙方周转资金的补充,只是要注意期限。另外要有准备金,别到时来个“班组退场”,付不出钱来,就搞了。

7、公司运作

这个是关键,运作的好,你想得到的都可以得到,动作的不好,也许你做得越辛苦,越会被检查院请去喝茶。

8、咨询

老兄现在管钱了,就不要过于吝啬咨询费。付一点钱,请懂行的人给你上上课,帮你把把关,这实际是一本万利的买卖。即有利于现有的工程管理,也有利于自己未来的发展,钱又不是花自己的,何乐不为呢?

老兄下次如果点名咨询的话,拈字儿可要收费了啊。管钱的人都不付费,要免费咨询,这个没道理了啊。

拈字儿


欢喜兄弟


发贴: 276
2009-09-15 10:52 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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谢谢拈师,醍醐灌顶啊。
我自感压力很大,但由于本工程千头万绪几乎都由我来提建议,何况之前只是一小预算员而已啊。
图纸已出来,教育局总共批准三块地皮,亩价30万元,特殊优惠。其中另外两块地皮已由其他两所学校承建,一家已开挖完基坑,正做垫层,另一家底板基础已做好,正绑扎地下室剪力墙钢筋。这两家楼房已悉数销售完毕,销售价为1260元/平方。现在两家也感叹费用略显不足。不过人家的工程款已回笼过来,后期控制不足的话可能要加价,但是很难操作。
目前情况就是这样。
我还要做销售策划,执行,总之千头万绪,有点不知如何着手的感觉,感觉虚虚的,很忙,又不知忙什么。是不是我思路应该调整一下啦,该如何梳理一下思路。
望拈师再行指教!
各路路过神仙也给在下来个仙人指路,不胜感激!


欢喜兄弟


发贴: 276
2009-09-15 10:58 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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如果是承包商,供应商通常都会有赊欠和付款优惠。通常竣工付到80%左右材料款,后期再拖拖的可能也会有。
===========================================
这个就是长期合作关系的结果吗?作为学校,社会影响也比较好,由于学费这块资金可以保证,不知供货商是否考虑赊欠和优惠条件,现在还没具体谈,考虑进去。
另外,钢材现在是3600元每吨,在09年中也处于中等偏下位置,我建议先买个60%的量,也就是960吨,以抵御价格上涨风险,不知如此考量是否合理?材料价格上涨如何规避?


欢喜兄弟 edited on 2009-09-16 13:49
欢喜兄弟


发贴: 276
2009-09-15 11:02 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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咨询费我当付给拈师,我给校长打个申请报告,呵呵。如果您能抽出空来,邀请您到我们小县城来游玩一下,有古陵、有三湖、有孔子借粮传说及遗迹,小城故事多,欢迎拈师啊。

小两岸三地


发贴: 75
2009-09-15 12:08 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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兄弟是否回家发展经历过痛苦的决择,哈哈,恭喜你做出的选择。工程管理分两部分:一是工程费用的管理;二是施工阶段的管理,从内容上看,工程现在是在筹划阶段,说白了就是融资阶段,这个阶段需要从多渠道考虑,对各方面要进行全面了解、分析,做一个现金流量表。目前重点是确定工程造价(投资估算,如果施工图出来就做个施工图预算)。以我的经验你们那上部主体成本不会超过800元/平方米(地下室要看情况再定)。

小两岸三地


发贴: 75
2009-09-15 13:05 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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按你所说35000平方米的建设规模在你们当地能劳务分包?如果业主有符合该工程的施工资质才能劳务分包吧。如果只是前期资金紧张那就在起草招标文件时加以说明在封顶时付多少工程款,只有今后有钱相信有实力的建筑公司会接受的,那样会减少一定的费用,因他们有固定的材料商,会有更便宜的价格,同时他们也有一定的社会资源可利用。你的亲戚主要是让你把握好他的钱,让他放心。我曾经给一个老板打工,他家自建一个6000平方米的综合楼,我俩即是业主又是施工单位,就采用的劳务分包,一是劳务都是和自己干了多年的朋友,二是价格合理,包工头有点小赚,倒没有为难我,工程干得也不错。

拈字儿生


发贴: 2165
2009-09-15 13:26 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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60%的量,也就是960吨
-------总量1600T,35000平,含钢量46KG/M2,包括地下室、商铺转换层,18层的高层。真不知道这个含钢量是如何出来的。上海7度远震,象这个样子的工程,含钢量会在100KG/M2。整差一倍。

960T钢材压下来的资金,正好花完了学校的400万。是不是这样做,就看你的资金情况了。比较而言,我个人觉得钢材上涨可能很小。经济危机远没有过去,今年钢材的价格,已经给钢材涨不涨价定了性。就算涨,也涨不多少。况且真涨了,你还可以直接以不可见因素向售房者转嫁。

材料供应,供应商应该不会考虑学校不学校,除非他有孩子在你们学校。因为它是一次供货,当然要考虑自己的生存。这种供应关系,是市场心态的一种真实反映。如果你操作得好,也许会得到很好的价格也不一定。

意见供参考吧

欢喜兄弟 wrote:
如果是承包商,供应商通常都会有赊欠和付款优惠。通常竣工付到80%左右材料款,后期再拖拖的可能也会有。
===========================================
这个就是长期合作关系的结果吗?作为学校,社会影响也比较好,不知供货商是否考虑赊欠和优惠条件,现在还没具体谈,考虑进去。
另外,钢材现在是3600元每吨,在09年中也处于中等偏下位置,我建议先买个60%的量,也就是960吨,以抵御价格上涨风险,不知如此考量是否合理?材料价格上涨如何规避?


拈字儿生


发贴: 2165
2009-09-15 13:33 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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hoho~,我现在可是职业管理咨询师,收费可不低,老兄要有心理准备。

如果老兄真想付费咨询,我建议你就近找个合理的单位或人士。拈字儿咨询当然也无不可,只是要实施起来,不是那么容易的。

欢喜兄弟 wrote:
咨询费我当付给拈师,我给校长打个申请报告,呵呵。如果您能抽出空来,邀请您到我们小县城来游玩一下,有古陵、有三湖、有孔子借粮传说及遗迹,小城故事多,欢迎拈师啊。


yiloveyaer


发贴: 50
2009-09-15 15:56 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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拈字儿生 wrote:
60%的量,也就是960吨
-------总量1600T,35000平,含钢量46KG/M2,包括地下室、商铺转换层,18层的高层。真不知道这个含钢量是如何出来的。上海7度远震,象这个样子的工程,含钢量会在100KG/M2。整差一倍。

960T钢材压下来的资金,正好花完了学校的400万。是不是这样做,就看你的资金情况了。比较而言,我个人觉得钢材上涨可能很小。经济危机远没有过去,今年钢材的价格,已经给钢材涨不涨价定了性。就算涨,也涨不多少。况且真涨了,你还可以直接以不可见因素向售房者转嫁。

材料供应,供应商应该不会考虑学校不学校,除非他有孩子在你们学校。因为它是一次供货,当然要考虑自己的生存。这种供应关系,是市场心态的一种真实反映。如果你操作得好,也许会得到很好的价格也不一定。

意见供参考吧

总量1600T,35000平,含钢量46KG/M2,包括地下室、商铺转换层,18层的高层。真不知道这个含钢量是如何出来的?我这边一个19+1的高层,钢筋用量1800T左右,建筑面积37000,
含钢量48.6KG/M2;呵呵。总造价没有突破3000万(建安)。卖价2400/M2。老板那个乐啊~


yiloveyaer


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2009-09-15 15:57 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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忘了,是框架剪力墙结构。

yiloveyaer


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2009-09-15 16:06 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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看当地的房价1260/M2,建安成本不会很高~好做

火流星


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2009-09-15 17:15 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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欢喜兄弟 wrote:
如果是承包商,供应商通常都会有赊欠和付款优惠。通常竣工付到80%左右材料款,后期再拖拖的可能也会有。
===========================================
这个就是长期合作关系的结果吗?作为学校,社会影响也比较好,不知供货商是否考虑赊欠和优惠条件,现在还没具体谈,考虑进去。
另外,钢材现在是3600元每吨,在09年中也处于中等偏下位置,我建议先买个60%的量,也就是960吨,以抵御价格上涨风险,不知如此考量是否合理?材料价格上涨如何规避?

960*3600=345万,很有可能材料上你要节约成本,但是你手上已经没有现金流了
55万还要购买商品砼,还要应付突发情况,感觉不够,没仔细看,不知道你有没有其它资金来源
呵呵
还有就是如果是桩基+小筏板,18层50kg/m2很正常
还是我以前说的:人工费用找大口袋(多喊几个,我听说河南人是中国人口最多,想必搞劳务的人也多)报价,材料费自己算,再留点活动资金
羡慕你有这样的机会。。。。。。
我从设计跳到施工,从施工跳到咨询,从咨询跳到甲方,就没风谁给我过这样的机会,好好把握!


火流星


发贴: 289
2009-09-15 17:20 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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刚才忘说了,住宅部分50kg/m2很正常(不知道你说的是不是住宅)
地下室100~160kg/m2我都见过


拈字儿生


发贴: 2165
2009-09-15 17:26 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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哦。我也没注意这个。做住宅框剪结构内部空间不好,通常都用剪力墙结构。我也下意识地按剪力墙考虑了。如果是框剪结构,那这个含钢量应该趋向可行-------上海这边基本见不到框剪结构的住宅,不过普通框架结构这个含钢量应该可以了

框剪结构的转换层也比较简单。地下室可能会高些,但毕竟总量有限,摊算到18层,对含钢量的影响不会是根本性的。

yiloveyaer wrote:
忘了,是框架剪力墙结构。


拈字儿生


发贴: 2165
2009-09-15 17:30 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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高层建安成本只有800元每平,这个真是让我吃惊了。。。。。

上海这个通常是砖混的指标

yiloveyaer wrote:
总量1600T,35000平,含钢量46KG/M2,包括地下室、商铺转换层,18层的高层。真不知道这个含钢量是如何出来的?我这边一个19+1的高层,钢筋用量1800T左右,建筑面积37000,
含钢量48.6KG/M2;呵呵。总造价没有突破3000万(建安)。卖价2400/M2。老板那个乐啊~


jingshen


发贴: 50
2009-09-15 21:11 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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兄弟,不要这么乐观,这个工程不论放在那里,都是块肥肉,想着吃它、分一块的人多着了,你的亲戚不过是个校长,掌握这个工程运作命脉的后面大有人在,一定要搞好各方面的平衡工作,千万不能大意!

欢喜兄弟


发贴: 276
2009-09-15 22:24 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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拈师,有个不情之请,前面已经收获很多,思路有所清晰,望你能多提一些建议与见解。期待您的回复。

欢喜兄弟 edited on 2009-09-15 22:48
欢喜兄弟


发贴: 276
2009-09-15 22:29 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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jingshen wrote:
兄弟,不要这么乐观,这个工程不论放在那里,都是块肥肉,想着吃它、分一块的人多着了,你的亲戚不过是个校长,掌握这个工程运作命脉的后面大有人在,一定要搞好各方面的平衡工作,千万不能大意!

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这个当然是考量之内,但除我亲戚之外,其他人很难轻举妄动,况且甲方已尽量将主要价款掌握在甲方手里,主要是劳务这块承包出去,这个还是有所考虑的。
不过,至于劳务这块,可能当地人会横生节枝的。今天和一个比较熟悉当地工程建设的叔叔聊天说起,本地这样的人是存在的。这个就看劳务确定后会不会有当地人闹事啦。
不过,本县教育局长以及县长都是本工程的策划及支持者,应该可以妥善解决的。至于政府这块,当不属我等所考量。


欢喜兄弟


发贴: 276
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小两岸三地 wrote:
兄弟是否回家发展经历过痛苦的决择,哈哈,恭喜你做出的选择。工程管理分两部分:一是工程费用的管理;二是施工阶段的管理,从内容上看,工程现在是在筹划阶段,说白了就是融资阶段,这个阶段需要从多渠道考虑,对各方面要进行全面了解、分析,做一个现金流量表。目前重点是确定工程造价(投资估算,如果施工图出来就做个施工图预算)。以我的经验你们那上部主体成本不会超过800元/平方米(地下室要看情况再定)。

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谢谢老兄,前期多谢你的建议。
其实那时主要是思维的惰性,毕业即在外面工作,以为工作就应该在外面。现在回到家里,蛮亲切的,家人尤其是我父亲很高兴,虽说抱怨我没认真考虑,担心我的前途,但是现在一家人都蛮好的。离家近,照顾家人,心情也好多啦。再加上,自己能主动做事,不伺候老板,不必胆战心惊,心态也慢慢调整过来。老家现在发展很快,潜力已出现,道路包括城市规划都有很多很好的变化,以后打算把这个工程后期的业主装修给接下来,自己成立装饰公司。
以后希望老兄多指教我,先行致谢啦。


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