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单价合同工作原理(连载中)   [精华]
拈字儿生


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第七章 楼地面工程



拈字儿生


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2007-11-06 20:00 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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第六、七两章的其他项目及汇总表都没有帖上来,格式与前面的都一样。


拈字儿生


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2007-11-06 20:05 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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工程清单汇总表:




拈字儿生


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工程清单格式说明:
1、  工程清单样例为自编《清单规则》格式
我在第二篇内自行对国标清单规则进行了拓展,主要拓展内容为开办费详细开列,清单项费用定义,并补充一些工程必然要碰到的清单项目,比如模板工程放入工程清单、增加土建配合专业工程清单等。国标清单已有的分项方式及工程量计算规则虽然有很多不合理的地方,但考虑到使用习惯,不再做大的调整,仍遵从其编码及列项方式。
与国标清单的规定不同,按我的自编清单规则,允许合约工程师在清单中相当自由地使用“清单表述”,以限定各项费用属性。单纯从格式上看,基本上可以认为我的自有格式就是“国标格式+清单表述”。这些“清单表述”个人倾向于不设专门的“规则”来规范,只在使用上大致归纳一下其惯例。给实际操作工程的合约工程师以最大的自由度。这样做的理由是,“清单表述”是直接对应于工程单件性的个性化表述,如果工程的单件性可以被某种“普适规范”限定的话,那工程的单件性也就不存在了,所以用“普适性规范”来规定“清单表述”,那是明着明着搬起石头来,砸自己脚。
2、  清单格式的意义
a)  比较开办费清单,工程清单中会多出“单价”、“数量”、“单位”等条目,这个不言而喻。需要注意的是最后合计一栏最好是不要直接空出一边来,应该如我提供的表式中再加一道竖向线,以分隔总价手工填写时栏内内容与纸边的界线。
b)  工程清单内部版块分割原则
按清单分割工程,比如“二号清单 工程清单”,这解决了开办、工程、照管等几大费用版块的分割问题,但工程清单内各费用版块的分割问题还没有解决。比如一个项目有五个单体,单体又分地库、住宅、写字楼等结构形式,不可能把几个单体的工程清单“打包汇总”到一起形成一个整体性的清单,谁也看不懂这样一个清单要说明的是什么。此外,现在很多超高层是钢构工程与土建工程分离,这样也就要准备两份清单。当然,仅就土建工程自身而言,工程清单也需要按分部分项工程作拆分。这样就有必要把工程清单内的费用版块仔细地再分割。
设定这种工程清单的层次,通常都是由财务单体到建筑单体,由总包到分包,由分部到分项,三个层次来规定。比如两个单体2#楼、12#楼,上部结构建筑设计完全一样,清单理论上可以把这两栋楼的上部结构开列成*2的形式而归入一个清单,但实际上这是不行的,因为在财务上,这两栋楼是完全分立的,无论从中期付款还是最终结帐,这2栋楼都得各算各的。实际上从开发方财务角度说,各单体有可能会对应着不同的财务核算主体,所以工程分割应先按财务单体进行。然后按建筑单体,按总包,按分包,按分部分项,这样把工程清单拆分下去,清单总体的次序与从属关系就比较明确。
工程清单的次级清单编码一般用“章节”形式,比如“二号清单工程清单 第一章6#楼”,“二号清单工程清单 第二章地库工程”等,章之下设节,比如“二号清单工程清单 第一章6#楼 第一节土方工程清单” “二号清单工程清单 第一章6#楼 第二节围护工程清单”等。这种编码没有一定之规,只要能分得清主次,什么样的编码方式都可以采用。比如从一号清单开办费,二号清单6#楼工程清单,三号清单地库工程清单,这样一路排下去,只要能说得清这里的费用包含关系(开办费是包括整个工程的,而且通常不按单体拆分。配合专业分包通常都是要按单体工程伴随拆分。而照管清单通常也是不拆分的),也不是什么大问题。
当然,不排除在今后的国标清单中,使用严格编码的可能。严格编码也有好处,不容易由于个人喜好的问题影响投标人对清单的实质理解。
c)  项目编码仅出现在需要对应申报费用的条目上。
这一条再重申一下。这样做的目的是让费用与编码条目对应,便于清单页的管理。为了便于清单阅读与理解,可以在大条目下增加国标清单的表单号。比如“A.1.2石方工程”,表示下面的一段清单内部是有关“A.1.2石方工程”规定之项目的。这样就可以给“清单表述”以合理的位置。
d)  清单应每页小计,然后专门设汇总页汇总合计。清单应页页签字签章。这两条在这里重申一下,不再做说明。
4、  清单表述的意义
在开办费清单中我们已经叙述了主要的“清单表述”的方式及内容。这里着重就“样表工程”中依次出现的“工程清单表述”做一说明:
a)  清单总说明。
b)  工程量计算规则
c)  单个清单前表述(工程清单说明)
单个清单前说明,通常都是在清单总说明已经规范好大部分的费用属性之后,规范本清单内比较特殊的清单费用属性的。样表工程的工程清单说明,主要说明了两项。1是工程量为暂定,将来结算是按实调整。也有清单直接声明工程量为确定,将来不做调整,只对设计变更进行相应调整。2、对“项”工程的费用定义,这个虽然会在几个清单中一再重复定义,但由于其重要的费用限定方式,所以只要对“项”工程有这个定义的想法,就应该在单个清单中列出,以免费用属性的争议。
d)  分部分项工程“清单表述”性说明
分部分项工程的“清单表述”性说明是为限定本分部分项工程费用属性的。与单个清单前的说明相比较,分部分项工程的说明可能要更复杂一些。这主要是因为对于大项的单个清单,其合同归属是相当明确的,要么总包承担,要么指定分包。这种明确的合同归属关系在总分包合同中会有专门的费用限定性定义,所以清单费用属性定义就不必那么麻烦。但对于一些涉及到细化设计和相关的工程报审报批分部分项工程,相关工作的界定就反倒没有大项工程那么明确,所以其清单表述反倒会比大项工程复杂。
比如我们在“围护工程清单”中说到的情况。
围护工程非常之复杂。按上海规定,深基坑及其他涉及特殊公共设施安全(地铁、保护建筑等)的基坑设计,都是要通常几个主管部门的专家论证的。这即意味着基坑设计必须在出正式施工图并在审批通过之后,方可实施。这个时候承包商关于基坑实施的责任基本就是施工及维护责任。合同形式基本就是“雇主提供设计的合同”了。
但不是深基坑,也不涉及公共设施安全,围护工程就成了完全的承包商措施了。这种基坑的设计通常都是由承包商自己完成的。当然某些地方也可能规定要有设计资质的单位出正式施工图。但由于没有专项审批的问题,有时项目开发也不能等此项专门设计,所以不论是不是要有设计资质的单位来完成图纸,雇主都倾向于一揽子把这一块的工作都发包给承包商,让承包商来想办法完成所有的工作。即:围护工程设计、***办照、实施、监测、提供合法有效的竣工图(承包商往往都是自行找一家有出图资质的单位委托设计)等工作,完全交由承包商来独立完成。费用为总价包干。显然,这是把围护工程完全当做一项“承包商措施”放入工程清单中来处理了。按清单规则,“承包商措施”应该为开办项目,但现在把它挪到工程清单中来处理,费用原则与开办费规定完全相同,并没有引起清单上的问题。
将承包商措施以工程清单来明确,这种“自定义”式的清单处理方法很常见。这样做的好处是“工程清单表述”的说明要比开办费项目好处理,同时清单完全独立于开办费项目,也独立于其他工程清单项目,其费用特性很清晰。非常便于相关措施费用的控制。这个时候的工程清单,有着很大成分上的“交钥匙工程”的特性。但由于这些工程往往都是临时工程,只要保证使用期内的安全性,不要求承包商离场后的长期使用稳定性,所以清单就简化处理,以费用大包干形式来确定此项工程。
e)  清单项内说明
清单项内说明,除了与分部分项工程相似的限定性表述外,比如特殊的应用主要是项内主材指定价。清单项内说明在工程清单中用得比较多,情况也相对复杂,我们单独把它拿出来讲一下。
5、  清单项内表述的意义
a)  建议在每一个分项工程下面的分部分项清单表述中列明本分工程对应的施工规范名称及标准图集名称。这样每项综合单价对应的工料规范就会更准确。
如我在“桩样表”中列明的桩标准图集号。这样清单中桩的各项费用,就与建筑标准(即:工料规范)明确对应起来了,这对清单单价所含工程内容及工程标准,是最为有力的注明。
在“样表工程”中仍然使用笼统的“符合国家规范及规定”这样一个说法,主要还是想偷一个懒,毕竟一个人把那么多的规范与规定对应出来,需要大量的时间。这个,还是留给实际操作者自己去做。当然,也希望我们国家能够尽早编制出统一性的“工料规范”,则所有做工程的人都可以在统一的标准下,执行技术与清单规则。这对大家都有好处。
b)  指定材料价在工程清单中使用的方法
工程清单中比较常见的一种对综合单价的处理为指定材料价,我在“工程清单第五章屋面及防水工程”中对“防水涂膜”及“防水卷材”主材设置了这种指定价格。
清单使用主材指定价格主要的原因有两个:一是在清单招标的时刻,很多材料并没有完全确定下来,不得不使用指定材料价先把清单综合单价确定下来,然后在工程中再行处理。另一个是甲方有意识地用指定材料价来控制综合单价。这两种方式实质的清单操作是一样的,惟一的不同是前者由于设计还没有明确,所以会有清单变动过大的风险。
对于招标明材料还没有确定的情况,比如前面提到的“工程清单第五章屋面及防水工程”中的“防水涂膜”,这个到底是用什么样的防水涂膜,图纸根本没有确定。如何来处理这个问题呢?当然可以先向设计求证,但一旦求证不成功,就得设法在清单中消化这个问题。按常规,高分子防水涂料的施工工艺都比较接近,所以高分子防水涂膜工程变更,最可能是主材价对工程综合单价影响比较大。鉴于此,清单项先把这个主材以“15元/m2”指定,这个是991聚氨脂防水涂料的正常施工价格。如果将来使用了不同的高分子防水涂料,则仅就平米耗量主材价代换主材价就可以了。公式是:
施工综合单价=投标综合单价-指定主材价+实际使用主材价
这样就可以以简单的清单处理方式,解决主材尚不明确的设计问题,使清单招标可以顺利进行。
由于综合单价的包干性质对单价合同非常重要,所以任何性质的综合单价调整,都应该在合同及清单中有详细而准确的费用规定。通常在合同专用条款的价款章节都会专门定义一下这种调整方式,同时在清单说明中,也会专门来定义一下。使用的措辞会比较相近,如我在工程清单总说明第三项说明中所指明的那样。
对于甲方想利用指定单价来控制投标单价的情况,倒不是象通常所想象的,是想控制成本最小。有时设置指定单价来控制投标单位,反倒是要控制“质量”因素。如我在“工程清单第五章屋面及防水工程”中对“三元乙丙防水卷材”主材价“40元/m3”的设置。三元乙丙的单价从20块到70块的都有。投标单位用20块的,投标单位也不会太放心;用70块的,显然也太不值得。那就用40块的,价格可以承受,材料性能也比较能接受。
以可以理解的原因,装饰工程中使用“指定材料价”的情况为最多见。很多装饰主材,雇主都希望从性价比上进行更强的控制,而一般设计师提供的主材品牌及使用的材料,规格都会高一些。使用“指定材料价”,就可以相对良好地解决这个问题。
c)  工程清单对单项工程使用“指定单价”的情况
有时候工程清单也会对某个单项工程使用“指定单价”的情况。这种情况相对比较少见。如果出现对分项工程完整的指定价格,通常都会按指定分包处理了。这个时候指定单价就是“指定金额”,通常只需要总包提供总包照管义务就可以了。但事实上现在很多工程在市场上都会以“独立承包”的方式完成。比如防火门,很多都是直接由供货商完成供货与安装的,总包只需要配合完成相关工作就可以了。这样的工程,显然地可以放进指定金额清单中处理。但有时雇主不想自己采购此类物料,觉得这类物料市场价格很公开,自己拿来招投标也没有多少好处,所以干脆交给承包商。让承包商一揽子承担相关合同责任。但是雇主又不想放开这个价格,或者雇主跟此类供货商有一定的友好关系,他可以从供货商处拿到“真正低价”的东西。所以干脆指定价格,将来也直接跟承包商打好招呼,直接要求承包商与这样厂家签订供货安装合同。这就是我们经常操作的“甲指乙定”。
显然,这种操作方式也会用到前面“指定材料价”的情况中。
甲指乙定这种合同操作方式个人认为是国内一种比较特殊的合同操作模式。这种操作方式,有着相当的“强制签约”的特性,个人认为在法律程序及费用关联上都存在很大的问题。但这个是工程现实,回避是没用的。如果抛开法律相关问题,只谈费用的话,甲指乙定应该象指定金额一样,给予承包商适当的利润及照管费。通常国内这种费用是3~5%。FIDIC合同下这种费用还要少,大约只有1~2%,但如我在前面讲过的,FIDIC合同是不包括临水临电费。所以整体下来,差得并不多。
6、  工程清单中一些清单项目设置的探讨:
a)  钢筋砼工程的垫层工程是一个相对独立的施工过程,垫层应用在很多种基础工程中,所以国标清单把垫层“综合”在基础项目中,没什么好处。综合单价太大太综合,不利于造价控制,也不利于价格谈判。所以应该把垫层拆分出来让投标人单独报价。这里我们仍遵从国标清单的开列方式。
b)  楼梯工程较复杂,有多跑,有旋转式,有剪刀式。所以国标清单规范将楼梯只开列成直线和弧形两个项目,还是有很大的问题。综合度太高,不利于价格控制。楼梯工程在钢筋砼工程上很有特色,所以这一块最好还是按梯级及平板分开来处理,比较清晰合理。
c)  工程清单第四章砼及钢筋砼工程第三节模板工程,是新添加的清单内容。其他部分的模板相对简单,以砼接触面积来区分各种不同情况下的模板工程分界,通常都不会有什么问题。其中大约只有楼梯模板相对复杂些。如果以砼接触面积来计算楼梯,可能会计算工作量会比较多一点。楼梯的模板量占总工程的模板数量通常都比较小,所以没必要把事情搞得这么复杂。可以使用一些简单的折中办法。比如踏步模板按延米设置,侧模也按延米设置,就是一个不错的工程量计算规则。“样表”清单中就按此执行。
d)  国标清单规则在砌筑工程上都使用m3计量单位,个人认为这个不合理。很多墙体都是很有特色的。同样是砌砖墙,200实心砖与200空心砖,就完全不是一回事。同样是砌200实心砖,用于基础与用于填充墙同样不是一回事。用于卫生间也不是一回事,需要在砖墙下做200的细石砼导墙。所以个人认为,砌筑工程还是按需要,按墙面积、柱体积等不同的建筑构件来拆分成不同的计量单位。这样更符合工程实际,也更便于工程计量。


拈字儿生


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配合专业工程清单:



拈字儿生


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拈字儿生


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拈字儿生


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配合专业工程的清单我开列的比较简单,也没有写清单说明。配合专业工程清单的工程内容相对比较简单,现场施工碰到的也很多,不用说太多的东西。

拈字儿生


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指定金额清单:






拈字儿生


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指定金额清单的其他项目清单及汇总表我也不帖了

指定金额清单说明:
1、  FIDIC合同的指定金额是指合同规定的指定分包商、指定供货商、独立承包商等工程。按FIDIC合同的精神,这些指定承包人,总承包负有“当他们是自己一样”的照管责任。本清单的照管费收取,就是体现总承包此种合同义务的。
2、  通常在港版清单惯例内,指定金额清单内申报的费用项目会被要求拆分成利润和照管费两块,这两块的费用处理原则是利润随动于指定分包商的实际工程价值,以包干费率调整实际发生额;而照管费不因指定分包价格的调整而调整。比如指定电梯供应商合同指定金额为100万,投标人申报关于此项指定金额要求的利润是1%,照管费为1%。现实际施工时电梯合同实际价值为120万,则总承包商应该收取的利润应为1.2万,而照管费仍为1万。
为什么总承包商可以向雇主收取以指定分包商合同金额为基准的“利润”,这个有什么样的一个依据,我一直有点不太理解。从合同角度说,利润应该不是体现某种针对性的合同义务,而更应该仅仅是一种单纯的财务关系。所以把利润从照管费中分离出来,感觉清单中合同义务与费用一一对应原则有点被破坏了。港版清单如此设置,估计主要还是因为两个相互方面的原因:如果只设照管费,假定其比率不可以随动于指定金额基数,中标后包干使用,则投标人就有“招标人有意压低招标指定金额总值,以压低基数的方法实质性压低照管费”的担心。如果照管费比率可以随动于指定金额基数,则招标人就有“投标人以其经验,会在指定金额清单中使用不平衡报价数来达成实际增加工程费用目的”的担心。如果设定一个利润项目,则上述两种担心就找到了一个折中的“心理平衡”,为大家所接受。
从个人角度说,我倾向于取消指定金额清单的“利润”计费项,而直接以“总包照管费”名目计取相关费用。这样操作,清单费用的合同义务对应很明确,不存在“利润索赔”的法律问题。至于上面的两个担心,可以采用“比例外调整法”。比如10%变化以外的部分,予以随动处理。上例100万的电梯合同变120万,假定总包照管费为2%,则总计应收照管费仍然是2.2万。由于10%指定金额的变化已经是相当大,但对照管费收取来说变化并不大,所以这种方法应该是更合适。
需要说明一点的是,指定金额的“比例外调整法”是对基数调整的一种适应方法,基数变化,给予适当考虑,费率还是包干的。这个与FIDIC合同第12.3款的费率调整适应于基数变化的规定是完全不同的。这个可不要搞混了。


拈字儿生


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2007-11-11 21:50 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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投标总价汇总表:



拈字儿生


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投标总价汇总表清单格式说明:

到投标总价汇总的时候,整个清单就算完整了。投标总价汇总页主要有两个重要的地方需注意,一是汇总过来的相应清单的页码及该页码上的总计价格要对应的准确,另一个就是投标汇总表除法人代表签字外,应该还得有公司盖章的确认。这个与投标书的要求是同样的。


拈字儿生


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2007-11-12 20:00 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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拈字儿生


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中期付款审核表格式说明:
1、  费用计算程序及费用项目设置,按FIDIC合同第14.3款的要求执行。
2、  表中施工开办费按前表《常见施工开办费项目费用分期支付比例表》规定的方式,按中标开办费清单进行计算而得。工程清单费用、配合专业工程清单费用、指定金额清单费用,均按实际已完工程价格估价产生。
3、  付款证书格式只需要设置一个雇主签字签章确认付款金额的表格就可以了,很简单,这里就不再附样表了。


拈字儿生


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2007-11-12 20:07 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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第二章 扩初图条件下的单价合同清单开列方式的探讨
在本篇开篇的时候,我们已经探讨过,如果在扩初图施工阶段,就开始总承包单位的招投标工作的话,则整个项目开发期至少可以省下来大约二个月的时间。对于一般项目开发期从扩初完成到工程竣工大约为二年左右时间的常规工程来说,节省二个月关键线路上的开发时间,对于开发商来说可不是小事情。这不但意味着更短的自有资金占用时间,更短的商业贷款期,最重要地是意味着比竞争对手更快地占据市场。
房产市场历来是一个风险比较大的市场,主要表现在高投入和销售的高风险上。期房制在我们国家实现之后,房产开发的销售,成了开发成败的关键。如果相邻地块的两个开发性质相近的楼盘同时动工,而其中一个仅仅是因为利用了“扩初图阶段开始总承包商招投标”的措施,而比另一个提前两个月实现销售,这对于这两个楼盘开发商意味着什么,相信不用我在这里多说。
所以在扩初图阶段就开始总承包商的招投标工作,有着非常巨大的商业价值。此前我曾经在论坛里多次嘲笑某些造价工程师仅以“算匠”身份从事行业工作,而不能利用造价工程师应有的合约知识与清单能力,实现对项目本就应该实现的价值,理由就在于此。

第一节 扩初图条件下实现单价合同招标需要解决的主要问题

扩初图条件下实行单价合同的“由雇主提供设计的单价合同”的招标,不能够改变“由雇主提供设计”这个先决条件。这是由国情决定的。我们国家要求必须由有资质的设计单位完成相关的方案、扩初、施工设计图,这些图纸必须通过政府各部门的相关审核批准,而这些政府相关的审批,大部分都需要雇主以公司主体身份去申报。这样EPC合同的“设计-采购-施工”一体化解决的方案在国内就有了诸多的法律问题,不大能够被采用。这样要扩初图阶段图纸不齐的情况下,要开始总承包商的招投标工作,就必须仍然是在“由雇主提供设计”这个大前提之下。总承包合同的主架构,仍然与“施工图条件下的总承包商招投标”相同。
比较施工图条件下“由雇主提供设计的单价合同”招标和扩初图条件下的“由雇主提供设计的单价合同”招标的不同,显然主要问题就在于“扩初图”设计深度不足上。要以方式相近的方法实现扩初阶段就实现如施工图阶段一样的招投标过程,别无二路可走,只有强化扩初图深度不足给招投标过程带来的问题。当然,作为实质上由设计院提供设计的招标人,不可能采用直接强化“扩初设计”的方法来解决这个问题。替代设计那是明知故犯的违法行为,一切后果雇主承担。同时,在已经付费把相关工作委托给“设计院”的前提下,把这块工作接管过来,这也是一种重复性劳动。显然,我们只能立足于提供的扩初图纸,从招标文件本身去设法强化扩初图纸深度不足的问题,尽量弥补扩初图深度不足给招投标过程带来的困难。
要说明一点的是,国内有房产公司使用“自有”设计院完成实质设计工作,而采用与正式设计院以“盖章费”形式完成设计图出图的过程。事实上,国内有很多房产公司是“一体化”集团公司,即从拿地开始,到最后的物业公司,中间过程中大部分的参建各方,除了政府性垄断行业外,其他顾问、设计、监理、施工等公司,全部是自己集团内的公司来完成。而且这些公司往往都是“家庭式”结构,内部体系非常紧密。房产公司利用这样的内部体系,实际上可以事实上形成各“竞标”过程的集团层面上的时间最优化配置。我在前面提到的“节省二个月的优势”,在这样的家族企业中根本就不是优势。当然,此种“家族”式集团企业管理体系,是一种“管理体系”,是企业运作模式,与我们谈的“单价合同原理”没有直接的关系,属于完全不同的两上领域,我们这里就不讨论了。我们还是继续谈单价合同清单原理。
前面说到扩初图设计深度不足给招标文件带来的问题,是扩初图条件下进行“雇主提供设计单价合同”招标最主要的问题,那我们就先来分析一下主要有哪些“设计深度不足”的问题。
1、  图纸内容不够明晰,也存在一些变数。
国内图纸在“初步设计”与“施工图设计”这两个阶段的设计深度要求,是有着规范性的定义的。按国内图纸“扩大初步设计”所要求达到的设计深度,工程的各主要功能及辅助分区都已经很明确地定下来,包括建筑位置及建筑面积等。建筑、消防、人防、空调、防火等分区,及相应的配套设施,比如供电容量申报及相应的供配电设施,供水容量及相应的水泵房设施,安保的相关设施及配置,环卫的垃圾处理站,等等设施,都由于要到相关部门去报审扩初设计而在图纸上被很准确地明确了出来。如果用一种形象的话来评价“扩大初步设计”的话,我觉得“建筑的每一寸面积用来干什么,都是很明确的”,这句应该是比较准确的。由于报批的相关部门较多,牵涉面很广,再加国家对扩初设计有很多“规范性”规定,所以扩初图纸的“被明确的每一寸功能面积”,几乎是不可变的。
由于建筑的功能分区已经被相当精细地明确出来,则建筑图对这种功能的匹配也就基本被明确出来了(这也是扩初设计深度要求的内容之一),与建筑图相匹配的结构设计也被很大程度上明确出来(这也是扩初设计深夜要求的内容之一)。现在设计多用电算化,只要建筑设计比较明确了,结构设计计算,用时不会很长。画出结构图纸当然需要很长时间,但结构设计计算时间就没以前那么长了。这样扩初图出来的时候,图纸大部分的工程项目实际上已经相当地明确了。其中与总承包商招投标相关的结构主要项目及建筑粗装修项目实际上已经是基本被明确的。比如,基础用孔径700mm钢筋砼灌注桩承台转换筏板基础,已经是明确的啦,但桩长度是30m还是35m,配筋是多些少些,用300根还是用310根,还需要详细的结构计算;筏板底板用C30S6的砼基本是确定的啦,但是400厚还是450厚,配筋是大是小,基础梁的断面,可能也需要结构详细计算。地上结构主要使用外墙250mm,内墙200mm厚砼C30、C20的短支剪力墙结构,这个基本是明确的,但具体配筋方式还是不是太明确。建筑上,楼地面、墙柱面、天棚等,都基本有了一个定义,但实际的使用,受雇主将来“感受性”要求及设计师自己的变数影响比较大。比如,现在节能保温建筑成为强制规范以后,很多建筑使用外帖面砖的外立面建筑处理方式就不大理想,但从销售品质上来说,雇主有很大的意愿想把外墙做成帖面砖形式。这种“感受性”要求,变数是相当大的。即使是在施工图情况下,这种变数也不小。
其他幕墙、门窗、网架等专业工程,在建筑施工图本身就是要被明确为“由有资质的专业单位细化设计,由施工图设计单位审核”,所以对总承包商的招投标不是问题。
扩初图设计存在的不够明晰,及存在变数,这个问题可以通过让设计院强化的办法来加强这一块的工作。国内流行的让设计院出“招标图”的做法就是。便是实际上即使是使用强化了的“招标图”,仍然没法达到施工图的深度要求,仍然会给“结算”带来巨大的风险。特别是在定额计价条件下,“项”开列的风险是极大的,定额套用不同的项,会产生不同的直接费,这个承包商必定会力争。再加上“施工期材料审核”时承包商的“据理力争”,及聪明的承包商在“措施签证”上的索赔。使用招标图招标风险是比较大的。在工程量清单计价模式下,完全可以利用“综合单价包干”的清单性质,使用一些“清单技巧”来“消化”扩初设计的不够明晰及存在的变数。这样就可以在严密的清单之下,来操作单价合同。
实际上,我个人认为,按我们国家扩初设计所要求达到的深度,完成准确的单价合同招标,只需要在“工料规范”进行加强,及清单考虑设计变数,就可以达到。事实上,按***作过的一些工程来看,境外设计事务所提供最终设计图纸,很多深度都最多达到“扩大初步设计图”。再深一点的图纸,比如什么“节点详图”一类的图纸,境外设计院很多都不知是怎么回事。但境外设计事务所的图纸通常都匹配有详细的“工料规范”,这样图纸虽然是“扩初深度”,但用来指导施工的严密性是足够的。图纸用来单价合同招标也不存在综合单价定价建筑标准的问题。
国内使用境外公司图纸,通常都是以一家国内公司匹配完成“施工图设计”,来解决图纸深度不足,无法指导国内工程施工公司完成实际施工的问题的。但这个不成为“单价合同招标”的问题,只要工程内容明确,建筑标准明确,综合单价招标,就不必然地存在问题。关于这个问题,我在第一部的《FIDIC施工合同应用技巧》对FIDIC合同第12.1款的解说中,有详细的论述,有兴趣的朋友可以回过头去看一下。由这个讨论可以看出,无论是从理论的高度,还是从现实的操作上,单价合同在扩初图基础上就进行总承包商的招投标,具有天然的可行性。
“清单技巧”“消化”扩初设计不够明晰及存在变数的办法,到下面清单样例时再详细论述。

2、  “工料规范”定义不明确。
“工料规范”本来在国内设计图体系下就不完善,现在要在扩初图下进行招投标,建筑标准不足的问题,就显得更为突出。前面我们已经提到了,“由雇主提供设计图”,雇主自己去完善扩初图,使扩初图达到施工图的标准,理论上在国内情况下不能实现。从合约这个角度来说,就只有想办法从招标文件及清单上去补强这一块。

3、  施工开办费项目相对明确,但也有不确定性,合同工程内容及与相邻合同的边界相对明确,但也有模糊的地方
扩初图由于是“明确了每一寸功能面积”,所以实现这些建筑功能所可能引起的工程施工开办项目相关的合同义务,也就基本明确了。由于建筑功能明确,各相关专业建筑、结构、人防、机电等项目的基本项目情况也就基本明确了下来。这样进行工程内容划分及工程合同分界明确,就不是什么难事。
到扩初阶段,场地动迁肯定是已经结束了,现场周边的情况也基本清楚,总承包招投标过程中,施工所可能导致的周边环境问题基本都可以估计出来,投标人到现场的视察也基本能够看得出工程施工所可能面对的各种现场情况。各种场地状况图应该已经齐备。地质勘察初步报告是肯定有了,详细勘察报告也应该出来了。即使没出来,初勘报告也已经反映了足够多的信息。所以投标人依据现场情况,完成与现场管理相关的开办项目费用申报不会成为问题。
至于总分包之间的相互协调相互配合,这些在大部分的工程上都是一种常规,所以投标人报出一个照管费,基本不是问题。如果以我们在照管清单中所设置的,以包干费率承包“总包照管费”,则这个费率很容易就以一种工程惯例的形式,被子广大的工程承包公司所接受。
但是,扩初图阶段仍然会有很多的施工开办项目是模糊的。比如围护工程,比如现场状况中水电等一系列情况,有可能还没有施工图那么明确。这方面的事情,就要想办法解决。

4、  一些重大工程内容甚至没有设计。
最常见的重大工程设计的没有明确的内容,就是基坑围护设计。此外,很建筑细部做法的设计都还不明确。比如伸缩缝的设计、雨篷设计、门窗的详细设计等,都会有很多不明确的地方。这样就需要在招标文件中尽力去“消化”这些不足。


shizi_guo


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高手啊,我的偶像,嘿嘿

拈字儿生


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第二节 扩初图条件下实现单价合同招标主要问题的清单解决方法
经过第一节对扩初图条件下招投标四个方面主要问题的分析,困难已经明了了。下面讨论解决问题的办法。

1、  “拆项”“调项”等自定义形式计量规则,可以解决大部分图纸内容不够明晰的问题
如我们在前面提到的,扩初图往往会造成图纸内容不是特殊明确的情况。比如前面前面提到的,桩基已经可以确定孔径为700的钻孔灌注桩,但桩长30还是35m,桩配筋到底是多少还定不下来。清单要解决这一类的问题,很好用的一个办法,就是把“大项”拆成“小项”来处理。将“大项”中已经明确的部分,拆分成小项,使之成为独立的清单项。让不明确的部分以工程量的实际调整来良好匹配工程的实际造价。这样整个清单就完全在“自定义”的计量规则之上完美存在了。
钻孔灌注桩按国标清单规范,应按延米或根计量。如果按国标清单,扩初图时的不明确的设计内容就让我们完全无法开列清单。如果我们把钻孔灌注桩工程这个“大项”,拆成四个小项“成孔工程、钢筋制安工程、砼工程、填孔清场”,再辅助以“其他项目清单”把这四个小项之间的说不大清楚的东西完全地涵盖下来,再考虑各种施工开办费,这个清单的单价包干原则仍然是十分完美,不影响单价合同的执行,同时扩初图中设计不明确的部分也完全不成为问题了。
大部分的工程项目都是可以拆分的。通常的拆分原则是按施工段拆分,即,某个“大项”的工程拆分成小项,基本是按完成本“大项”工程的几个工种来拆分。比如钢筋砼结构,可以按“模板(木工)、砼(泥工)、钢筋(钢筋工)”来拆分(支撑施工相关费用是开办费中包死的)。这样拆分的好处是承包商可以按其班组报价很容易组合出项目报价来。另外,按工程施工的次序或自然分层拆分,也是不错的拆分方式。比如屋面防水层,它本就是隔汽层、找平层、保温层、柔性防水层、刚性防水层、面层这样一步步做上来的。每一层的施工者通常都是一个独立班组,所以这样拆分“小项”后要求承包商报价,不会成为必然的问题。
建议尽量不要采用按组成物料组成拆分,比如砌筑工程按砖及砂浆来拆分。由于整个砖上墙及砂浆上墙的过程是完全由一个班组来完成,这样两个项目,就几乎没人能说得清各自应该是什么样一个价格。所以建议尽量不要按此拆分。国内定额的构成多为按人机料组成进行费用组合的计算,所以利用定额原则来拆“小项”不大能成立。
“拆项”办法有时会很麻烦,一个大项的工程拆分成许多小项,小项之间的矛盾就必然成为争议的焦点,有时把一个大项工程拆分成小项也比较烦琐。比如我们上面提到的屋面工程,拆分成隔汽层、找平层、保温层、柔性防水层、刚性防水层、面层等,就不得不为每个层设定计量规则,由于屋面坡度构成相对复杂,计量规则的设置会比较麻烦。到竣工的时候,又不得不为每一层测量,如果计量规则设置的稍有些考虑不周,到时实际施工量可能就会比较有争议。如果觉得“拆项”比较麻烦,就可以考虑用“调项”办法。
一般工程计量规则都会定义一个基本的计量方法,比如按“m3”,按“m2”,按“m”,或者按“个”“项”“组”等。每一种不同的计量方法,对于“单价包干”的清单项来说,对应着不同的可变因素。其中“个”“项”“组”等独立计量单位的清单项,基本上没有内含的可变因素,“个”“项”“组”包干,就只能点“个”“项”“组”个数,然后匹配以数量变化。使用“m3”的计量单位,单价本身就有了“内含性”可变因素,清单项目的“体积因素”,就是完全可变的。如果原来某个清单项是以“个”计量的,现在改为以“m3”计量它,则这个清单项在体积方面的变化,我们就完全可以不用来定义,而给予它“工程量变化最大化的自由度”,来让他们自己匹配自己。以“m2”计量的清单项,则在平面上的面积变化就是自由的。以“m”计量的清单工程项,在长度上的变化就是自由的。
这种计量规则上的优势,完全可以被我们用来“匹配”解决扩初图招标时很多不明确的图纸因素。比如,进户门工程国标清单是按“樘”计量的,扩初图设计出来是2100*900的门,雇主方面觉得这个门定1000宽可能比较好,但现在还不确定,那我们按“樘”来计量这个门,将来就会可能会留下麻烦了。万一正式施工图出来改用了1000宽的门,那清单整个抓瞎了。现在进户门通常都是工厂加工制作的门,1000宽是非标门,工厂加工可不是把900改成1000这么简单,工厂要开新模具,整个生产成本就不是标准门那个概念了。所以按“樘”来开列清单,无法适应图纸的不确定性。
对于这种情况,我们完全可以按工程特性,改变一种计量方法,让计量方法来匹配图纸的这种不确定性。比如门,按其特性,如果以“m2”计量的话,功能同样面积相近的每樘门的各构成件,门框、门扇、五金、各种辅料等,在每个“m2”上的摊销量很接近的,对于2100*1000与2100*900这样的变化,报一个符合工程情况的平米价格,不会成为大问题。这样我们就完全可以以“m2”来计量门,则我们担心的1000宽还是900宽的问题,清单就自动消化掉了。
当然,对于连宽度都没有定下来的“进户门”工程,其在工料规范方面的“建筑标准”就更没有可能定下来了。这个方面的问题应该更大。这个问题实际也是有解决办法的,我们在下面第4、5条来谈这个问题。

2、   “增项”解决图纸内容存在变数的问题
工程量清单中的实际使用中,对于“漏项”问题,大家谈得比较多。对于“多余项”,大家都不是太关注。“漏了项”,意味着大量的确定“新单价”的谈判、审核及确定过程。而“多余项”,通常都会以简单的“雇主变更”及“不适用”理由而且直接被忽略不计,合同甲乙双方都对此处理方式没有什么意见。
这样要着重说明一点的是,上述结果能成立,是在FIDIC合同条件下的。如我在《FIDIC合同应用技巧》第13.1款的解说中提到的,雇主几乎有着“无限的”的变更权,这种变更权还附加有“承包商必须配合”的优势。所以对于不适用的清单项目,雇主完全可以以变更的形式,来直接明确给承包商,使这样的清单项直接失去清单费用结算的意义。本来,这样的清单项就没有对应的合同义务,所以直接从清单中拉出,才是合理的。
由于清单原则对“多余项”有着上述便利的处理,则我们就可以有意识地“增加一些清单项目”,来解决图纸中存在变数的问题。
比如,由于节能建筑规范的要求,外墙扩初图设计使用涂料,但雇主有计划使用面砖,以提高楼盘的销售品质。由于外墙外保温节能层上贴面砖会有诸多的问题,所以雇主倾向于如果采用外墙外保温,则一定使用涂料层。但雇主经过调查,发现在本年内,很可能建委会推荐一种“外墙内保温”的材料与工艺应用于市场,这样外墙面砖就可以按没有保温层的建筑节点来处理。这样外墙就很有可能要按正常情况帖面砖。对于“外墙外保温”清单项目的处理很简单,只要发设计变更,这一项就成了清单“不适用项”,可以直接从清单中拉出。对于设计变更后的“外墙内保温”,由于是建委推荐采用的试点材料及工艺,则可以“指定专业分包”来完成,对于总承包清单不会产生根本的影响。但贴面砖这个事是必须要明确给总包的,当然面砖也可以“指定分包”,但这个就麻烦的多了。由于面砖与结构的粘结是一个涉及小节点与大面积的综合成果,产品质量管理的预后很难预料。同时面砖施工是一个穿插于总包外脚手使用的复杂施工过程。如果把面砖施工指定分包的话,将来产生的外墙面砖施工问题就可能争议极大,而最终使此项工程存在失败的危险。所以外墙面砖工程通常都会明确给总包,以利各项工程管理。
这样,就需要考虑在清单中出现“面砖施工清单项”,显然,这就需要在清单中“增加”图纸上没有的项目,此即所谓“增项”。
清单中增加项目,同时明确相关项目的“工料标准”,不论是不是图纸中包含在这样的项目,要求投标人按清单报出一个价格来,这不会成为必然的清单问题。只要“工料规范”明确,清单项目限定明确,将来把这样的项目应用到实际工程上,雇主不会有什么大的担心。但清单增加了项目,给予这样的项目一定的数量之后,整个清单的总价即投标价就显然地要增大。由于合同总价是雇主成本控制的一项重要的指标,加之我们国家的中标合同价是需要去办理一系列的手续,交一系列与中标总价相关的费用,所以合同总价也是需要控制的。最起码的,不能外墙按全面积做涂料,然后再按全面积做面砖,来处理清单项目吧,这样也不科学。
数量各按一半,当然可以作为一种清单处理方法。按平米造价加权平均,是另一种处理方法。按后期预期的概念,进行面积平均,也是可以选择的方法。总之,使用合同总价尽量符合“变数”的可能性,是比较合理的选择。当然,一旦变数成真,所有的这些概率性考虑就都没有了意义,所以关于“增项”在数量上的拆分问题,建议不要考虑太多,数量拆分相对合理,也就可以了。
“增项”通常是处理图纸“变数”,主要是增加的清单项目匹配变数中多出来的清单项目。与前面说到的“拆项”和“调项”方法比较,它主要是处理项变数,而“拆项”和“调项”,一般都是处理项明确,而项内含有不明确的因素这种图纸问题。

3、  “考察”及其他确定的实物,可以作为明确的建筑标准作为“工料规范”使用
国内情况下扩初图招标,工料规范的问题是最严重的。实际上,境外很多设计事务所出的图,图纸所显示的内容也就基本是国内“扩初图”的深度,但境外设计公司图纸最大的特点是“工料规范”比较整齐,利用已有图纸及“工料规范”,完全单价合同招标,不存在任何问题。这也从另一个方面说明,国内扩初设计图如果匹配以良好的“工料规范”,然后进行总承包商的招投标,理论上是完全成立的。国内有些外资房产开发商,就利用境内设计公司的扩初图,找境外设计顾问公司,匹配以“工料规范”的反向操作,来实现扩初图招标。当然,我们现在所讨论的,不是正常的“通过强化设计本身”,来完善扩初阶段招投标的基本条件,而是谈怎样以现有图纸条件来直接开展招投标工作。这样,就不得自己想办法,来强化招投标工作。这其中一个比较好的办法,就是用“实物”来直接确定建筑标准,使之直接成为“工料规范”来使用。比如,招标文件指定外墙面砖的规格型号,工程做法,排版模式,甚至品牌,参照“上海市xx小区的xx号楼。地址xx路xx号”,要求投标人去现场查看此工程,并且直接说明:“本工程外墙面砖工程将以彼实物标准执行”。这就完全地为外墙面砖工程确定了标准。实物的标准,而且是成品的标准。
那么,雇主方如何知道“某个地方的某个小区”有那样一个“实物”是符合自己的要求,特别是符合自己的“感受性”要求的呢?显然,雇主方去“考察”过那个地方,并且依据那个地方的“实物实样”,做出了一个“确实在我方工程上使用与此实样同样标准的构件”的决策。
这样一类的“考察”,任何一家开发商,都不会少。包括设计部门的“建筑标准,建筑样式”的考察,包括施工过程中“材料及工艺”的考察,包括招投标阶段的“投标人实际施工能力考察”,包括造价部门“材料市场针对性调查”等,各方各面的考察,在开发商一方,都有可能发生。只是我们国家开发商的惯例,除与设计相关的“建筑样式”考察外,其他类型的考察多是安排在施工图设计之后。通常的情况都是到了这个阶段了,再去安排这个阶段的相关的考察。这样操作,不但给实物样品确定带来了极大困难,而且直接弱化了设计图在建筑标准方面真实的内涵。
由于“轮到了,才去定”,结果就是工程需要催着人去办事。通常的物料确定,都需要工程、设计、造价等数个部门前期做相当多的考察与研究,然后做出综合评定,再提交公司高层做出一个最终审核,这样一个完整的公司内部审核流程,才有可能最终定下来。如果中间哪个流程环节有问题,整个流程就可能重新来过。比如,某个石材的确定,工程、设计、造价部门经过一番考察、研究、平衡下来,确定了一个小样标准,报给高层。经总工审一次,副总审一次,总经理审了一次之后,老板还要看。老板看了小样后,说“不太明确”,决定做“大样”。做了“大样”,看了后不满意,要求重新提交另一种石材,重新确定。这样反复几次,一二个月的时间就过去了。这样子下来,工程可是等不起的。没办法,造价部门加班加点,重新安排相关材料确认工作,好不容易老板看过大样,同意了。工程已经等的哇哇大叫了。造价部门就再加班加点讨价还价,谈合同,力争在最短的时间把合同谈定,然后再报高层审合同。这个时候老板要再冒出一句“感觉还是有点贵了,我们用原来的那个吧”,那完蛋了,整个工作可能都意味着白做,不得不重新来过。而工程,哇哇叫得更响了,造价部门天天被人骂。
“轮到了,才去定”,才只是一个操作的问题。建筑标准没有确立,才是单价合同招标最为头疼的问题。发标了,投标人要求澄清:“你们用什么样的石材啊?一千块一平的,还是一百块一平的?”“外墙涂料用80块的,还是用10块的?”,招投标问题就大了。投标人把这样的问题提出来,还算是好的。如果他们把这样的问题压下来,到实际施工时候再跟招标人搞:“我们投标就是按这种材料标准报的价,你们又没有说这种材料不符合要求了”,那招标方才是个没有办法。
所以我们国家开发商习惯性的“碰到了,才去处理”的建筑标准确立过程,存在着巨大的问题。以前定额计价模式下,还可以利用“定额项内综合各种费用”的定额强制包干方式,把很多工程费用“框死”在定额内,现在使用清单计价后,“碰到了,才去处理”的确定建筑标准的办法,将成为单价合同招标的“死穴”。由于“工料规范”是清单招投标的一个基本标准,是综合单价立足的基础,如果建筑标准不明确,清单招标所得的“综合单价”就成了无源之水,无本之木。所以要使用清单招标,我们国家的开发商就必须改变自己的操作习惯,在招投标开始之前,就确定大部分的“建筑标准”问题。也即,非常多的关于物料的确定过程,要在方案设计到施工图设计阶段就得明确下来。现在我们把招投标工作提前到扩初图阶段,则这些标准的确立,就得在方案设计到扩初设计这短短的一段时间内,大约三个月左右的时间内,被确定下来。否则单价合同招标,就会出大问题。。
事实上,国内开发商在早期的“建筑模式”往往都只是设计相关负责及高层进行的单一性能的“考察”。为什么在这个考察阶段,不能让合约、工程相关负责人共同参与进来呢?完全可以把这样的“考察”工作提高到一个确立“建筑标准”的高度上来。合约相关负责考察回来之后,可以马上安排市场材料价的摸底,可以进行内部调研,可以与工程部门合作,可以利用对投标人“招投标资格预审”的便利开展大量的前期咨询工作,以明确相关的费用与建筑标准。最终以工程设计部门共同确定的“建筑标准”(工料规范),及合约造价部门确定的“成本指标”,提交给老板来做一个决策,完全不是问题。
显然地,在公司管理规程上,将此一部分的工作提前,提前到扩初图阶段之前,不存在必然的问题。合约造价部门一边配合设计部门完成前期估算编制,一边与设计和工程部门配合开展广泛的市场与实物“考察”,完全有这个能力。事实上前期这些工作一直是开展的,只不过现在更有针对性,目标更加明确,执行过程更加规范,参与的部门更多,对获得结果要求更加直接,如此而已。另外,早期对建筑标准的确立,还可以进一步明确合同架构,并进一步活化合同矩阵,这对于工程项目的总体管理,也有好处。
这个方面的合约造价技术与管理方式,我会在第四部《房产开发商合约管理技术》及第五部《合同矩阵原理》中专门讲,这里就不展开了。还是继续我们的“工料规范确立”的话题上。
经过一系列前期的考察,某样建筑标准被明确的实物化之后,就可以采用两个方面的直接强化招标文件的“工料规范”。一是由设计主管部门向设计院直接明确相关标准,让他们直接在图纸中反映出来。另一个就是直接把这样的实物标准当做明确的建筑标准来使用。如我在前面提到的,招标文件明确要求外墙面砖的规格型号,工程做法,排版模式,甚至品牌,参照“上海市xx小区的xx号楼。地址xx路xx号” “本工程外墙面砖工程将以彼实物标准执行”。这就直接地把清单面砖工程项目的综合单价所对应的工程标准明确了下来。
实物标准的另一个确定方式,是设计院提供的“设计实物小样”。国内设计院很少配合雇主提供“设计实物小样”,而境外设计事务所配合雇主在扩初阶段就提供很多的“实物标准小样”,是很自然的事情。由于境外很多设计事务所事实上在扩初图阶段就提供“工料规范”并基本算完成了设计工作,所以提供这样的“设计材料实物小样”不存在任何问题。设计事务所提供这样的“小样”,一方面是提供雇主来审核效果,一方面也是给施工确定工程标准。当然,设计提供的这些实物小样往往都是一些品牌比较高端,外观效果与实际质量比较好的产品。实物使用雇主大多会选择“替代产品”。在总承包商招投标阶段,通常会采用两种方式来解决“设计实物小样标准”与“拟实际采用小样标准”之间的差异问题。一个是在招标文件中明确投标人应在查看过“设计实物小样”之后,与投标文件同时提供“投标实物小样”,然后在中标之前,让设计师来共同审核这些“投标实物小样”,一旦确定某个投标人的“投标实物小样”是可采用的,就直接发招标澄清函“投标实物小样”的建筑标准合法性。“你单位的投标实物小样所确立的品牌规格,已被接受这拟采用到本项目的实物标准。如你单位中标,则将来所有采用到本项目的相关实物,必须达到小样标准,否则视为你单位违反承诺”云云。另一个方法相对简单,直接向招标人明确, “外观及工程质量达到设计师标准的一切同类产品,都可以成为本工程被接受的物料”,这个实际是明确质量标准,而把价格留给承包商自行考虑。比较而言,两种方法各有长处。前者可以在中标人确定之前就明确实物小样,不存在中标之后的不确定因素。而后者操作过程相对简单,合同责任也比较明确,只要能够确定实物标准达不到设计师标准,就可以被直接否定,而达不到设计师标准是设计师说了算,而设计师总归是听雇主的,所以这里不存在必然的大风险。当然,比较而言,前者更明确一些。建议条件具备的话,尽量采用前面一个方法。
设计师提供“工料规范”之外的实物小样,并在施工过程中对实际使用到工程上的物料进行确认,是境外设计事务所设计师的标准操作程序。一般设计合同中非常明确的提出这方面的要求。个人认为,国内设计合同也应该完善这方面的要求。关于这些问题,将在第三部《招投标原理》介绍设计合同时详细谈到。
要说明一点的是,以具体工程确定实物标准,招标人之间相互知晓对方的概率大增。如果一个有心人在考察甲方指定的项目时,给小区保安塞100元钱,说“还有没有什么人来这个地方来看这个工作啊?”,保安回答,“还有XX建筑公司的来人看过”,好了,一个电话打到那边公司,相互信息沟通一下,参与投标的公司也就知道的差不多了。几个公司坐到一起,吃顿饭,大家商量一下“串标”的可能性,就成了可能性非常大的事。当然,对于公开招标,这个是一大弊端,但由于第5条所提到“长期合作”关系,及事实上房产开发商多利用“议标”来完成招投标过程,房产公司内部也会利用各种关系来制衡“投标人串标”的可能。只要控制得好,“具体工程实样考察”,就会必然导致“投标人串标”这种担心倒不要太多。现实操作中,只要注意串标可能性的存在,并在招投标过程中注意消除,也就可以了。如果实在担心,可以采用“实物照片”方式来明确想明确的东西,把“实物照片”当做工料规范的一个部分发给投标人来作为标准,也是可以的。但照片中包含的东西过多,有时会引起不必要的争议,所以能不用就不用。
总之,通过一系列的手段,将“工料规范”实质性的明确出来,对于扩初图招标,是非常关键的。在图纸设计的早期,就介入建筑标准确立的过程。到扩初图阶段,明确所有需要明确的工料规范内容,然后把设法把这些“建筑标准”明确下来,不能明确的暂时以“指定材料价”来明确。把所有工料规范问题都消化掉,是单价合同扩初图招标所必需的前提之一。这方面的工作一定要做到完美才行。

4、  “指定材料价”,可以解决相当部分的“感受性”指标无法确定的情况。
指定材料价的清单处理方式,我们在前面一章施工图条件下的“工程清单”中已经讲过其用法及主要使用原则了。显然地,对于很多扩初图阶段不明确的材料,完全可以先使用“指定材料价”,从清单的角度暂时给这些材料明确一个“特定”建筑标准之下的“指定价格”,先把清单项内的其他价格因素“框死”,然后给予“指定材料价”的主材适当调整的可能。到工程施工阶段,再行确定一个工程实际使用的材料,这样子操作,很多扩初主材不明确的问题就可以留到工程施工阶段来处理。
要说明一点的是,使用“指定材料价”的清单处理方式,与国内定额计价模式中的“施工期材料审核制”有相同的操作手法,但却有着本质区别的合同意义。这里先脱离我们的主题,简单地先讨论一下这个话题:
a)  定额计价的施工期材料审核基本是针对“施工期实价”的,而清单计价的“指定材料价”是针对“设计不明确”的
定额计价的施工期材料审核,通常都不是因为施工图设计不明确,而是因为市场上同种材料价格实在太多,投标时没法一一去确定这些价格,即使能确定价格,也没法确定那个价格下应该对应什么标准的材料。所以才迫得去使用“施工期材料审核制”。某种角度说,国内情况下施工期材料审核制,是应对“不明确的材料市场”的,而不是去应对与工程或清单有关的事项的。
清单计价下的“指定材料价”,完全是应对工程或清单事项的,也当然会有考虑“施工期不明确的材料市场”,但这个不是它的主要应用。单价合同的宗旨就是“综合单价包干”,施工期材料价的风险,要么用调价公式来解决,要么就干脆以投标风险由投标人完全承担。所以“不明确的材料市场”不是清单应该考虑的主要问题,而只有“工料规范”没法规范的东西,需要清单去考虑解决的时候,才会用不得已的“指定材料价”。
b)  定额计价模式的施工期材料审核制是“普审”,而清单计价的“指定材料价”是针对性极强的“特审”。
定额计价体系下的施工期材料审核制是针对几乎所有的定额子目的,理论上所有定额项中出现的主材,都需要审核,牵涉到的需要审核的材料内容太多。而清单计价的“指定材料价”模式,只对清单中指定的那些个材料材料价格进行审核,这大大减少了需要审核的材料数量,同时清单使审核材料价的针对性极大增强。
施工期内明确合同价格相关的因素,免不了施工单位要想出各种的理由来争取自己的利益。迫不得已,在施工期内要设置材料价格的审核,那也应该最大限度地限制设置的范围,让可能的争议范围减到最小。
c)  定额计价模式的施工期材料审核大部分材料的建筑标准要到与承包商“协商”,而清单模式下的“指定材料价”,其建筑标准完全由雇主提供的设计确定。
前面说了,定额计价模式下的施工期材料审核,实际是针对“不明确的材料市场”的。建材市场上,符合国标建材标准的材料有很多种,价格千差万别。名牌与可用品牌之间的价差有个一、二倍是很正常的市场现象。施工期材料审核的时候,承包商会提出来:“雇主选定的材料,虽然一应手续齐全,适合国家标准,但无法满足我方施工质量的要求。如要达到我方承诺的工程质量标准,必须使用高一档次的材料。如雇主强行使用指定品牌的产品,则由此产生的一切后果由雇主负责”。显然,承包商这个说法是完全地介入了“建筑标准”的确立过程。由于我国定额计价体系下,“工料规范”在计价方式方面的定义不足,制约定价标准的确立。同时合约体系也没有明确承包商无权介入属于招标文件的“工料规范”的确立过程,所以承包商才敢于那个样子讲话。这也就给我们国家定额计价体系下,施工期材料审核制带来了一系列的问题。
清单计价就不是这样了。“指定材料价”本身伴随着指定的建筑标准,而调换成另一种材料,建筑标准也不由承包商来决定,最终决定权在雇主手中。加之FIDIC合同赋予雇主接近于“无限”的变更权力。指定材料价的协商与确定,就会比定额计价下的材料审核制要容易的多。合同责任也明确的多。
d)  定额计价下的材料审核制,主材价变动牵涉其他费用;而清单计价,“指定材料价”仅对本清单项有效
定额计价下的材料审核制,伴随着主材价格的确定,还有预算表中的税金等其他费用项相应变化。这些费用项都有可能成为争议点。另外,定额计价模式下没有明确材料价与工程其他费用,比如材料工地价与材料施工价之间的区别,承包商往往都会向雇主提出“甲方确定材料的配合费(一般为材料价的3~5%)”,并且会要求这个价格进入预算书。定额计价没有明确“总包照管”相关责任,如果甲方想让这些材料变成“指定供货”,那合同责任就会非常不明确。
清单计价“指定材料价”上述合同责任就很明确。指定材料价对于清单项,就是一个加减账。多少材料工地价出来,后确定的多少材料价进入,就完了,其他费用完全不牵涉。对于“甲方确定材料的配合费问题”,即材料涉及的其他工程费问题,这个是完全被明确为“本项工程单价内,除主材价外的其他价格内”的,根本就不会产生争议。对于主材明确为“甲供”时,则完全可以参照已有的照管费包干费率(这个通常在照管清单中是统一的,1~3%),与承包商达成一个总包照管责任的明确,不存在必然的障碍。
综上,清单模式下的“指定材料价”有着与定额计价下的“材料审核制”相似的“外貌”,却有着完全不同的“内核”。
继续我们“‘指定材料价’解决材料‘感受性’指标的清单解决办法“的话题。
国内工程条件下,清单项中主材建筑标准不明确这种情况,多出现在装饰一类对“感受性”有要求的“材料”上,或者其他建筑标准相对难确定的特种材料上,比如卷材防水等。对于常用的建筑大宗材料钢筋、水泥、砖、砂石、木材、商品砼、各类砌块、各种周材等,市场价格相当透明。在上海,主要建筑大宗材料,钢材、砖、水泥等都是要在专门的市场内进行交易,工地现场使用相关材料必须出示相关交易证,才能被用于工程。而商品砼等,基本都是要有专业生产资质的厂家来完成的。所以在上海,土建工程中使用的大部分材料,只要知道名称及基本规格,在工料规范建筑标准上就是以当局的强制性规定强制性监管被明确了的。象525标号的水泥、Ф10的Ⅱ级钢材、MU10的多孔粘土砖等这样的材料,在上海这样的地方,根本不存在“建筑标准不明确”这样的问题。所以此类材料地可以理解为不存在“建筑标准”的问题。
相信国内其他地方都或多或少地存在此类工程标准的政府级监管。这样合同“工料规范”的建筑标准确定就可以定义的相对少一些。如果某地的此类材料政府监管不是特别严密,那就要在“工料规范”中明确这一类的标准。这个完全可以通过参照一些要求比较严的地方对材料的要求,来予以明确。再通过现场操作加强材料品牌监管,加强材料供货合同监管,加强进场材料核查复试等手段予以监控,这样整体管理下来,材料标准与价格的对应控制就可以做到比较好。
但是国内工程中,对于一些“感受性”比较强的材料,比如外墙面砖,内装石材等,要在建筑标准上明确,就比较难了。国内工程实际在合同的层面上,都有点“免于”明确“感受性标准”的。前面我们说了,清单在使用“指定材料价”的时候,会同时明确“指定材料”的建筑标准。理由主要是雇主有权随时变更合同,对于承包商拿来的一个样品,说,“这个就是40块一平米的三元乙丙”,雇主看了后,可以说“是”,可以说“不是,质量明显达不到我们的要求。再到市场上去找找”。如果承包说找不到,雇主就可以提供一个电话号码,说“这里有40块一平米的三元乙丙,质量要比你们提供的好得多,符合合同规定”就可以了。如果承包商有意见,可以把两个样品直接送实验鉴定,鉴定出来谁错谁承担后果。如果承包商还有意见,雇主来个指定供货商,付照管费,总价仍然40元/m2。合同允许这样的操作,承包商没有办法。

5、  “过往经验”及“长期合作关系”,可以成为相当重要的招标要求确定的参考。
不论是房产开发商,还是合约造价工程师个人,第一次做项目的可能都是比较小的。以前做过的项目,特别是相近的项目,其开发过程对下一个项目的开发有着非常多的指导意义。在合约造价这一块,国内定额计价时代由于地区定额的不同,及定额编制以“地区标准”的形式进行,所以上一工程对下一工程的指导意义很小。最多可以总归的,就是一些“套用定额”的方法技巧,“签证处理”的原则,算量的一些技巧等,这些东西可以借鉴一下。由于定额不直接形成“项”综合单价,同时主材往往使用“施工期审核制”,我们国家的估算编制又是相对独立于“综合定额”,所以上一个项目的“定额预算书”对下一个项目的“预算书”的指导意义非常小。大家都习惯到下一个项目的时候,再去套定额,再去填主材价,再去谈签证。由于定额计价不能直接体现建筑市场行为,它都是基于定额,所以定额本身的指导意义远远大于工程本身对于工程价格影响的指导意义。
清单计价就不同,已开发项目的清单,对于下一个项目的开发,有着非常大的借鉴意义。现在很多房产公司在多个城市开发房产,而且所开发的项目都有很大的相似性。比如,20万平米左右的小高层高层住宅,房产商就会自然不自然地把上一个项目的很多内容直接移植到下一个项目。比如主要户型,主要结构形式。由于容积率及建筑配套的考虑,直接把单体设计图拿到下一个项目的可能性比较小,但借鉴上一成功开发项目的大部分理念,却再正常不过了。甚至有房产开发商在全国各地开发的项目使用同一个名称的。从清单角度说,很大的概率上意味着上一个项目的大部分“清单项”,在下一个项目中出现。只是量多量少的问题。而工程量,清单本就是给予它最大化的自由度的。这样下来,上一项目已结算完成的清单,对下一个项目就有了绝大的参考价值。事实上,我很多时候就是直接把上一个项目的清单拿过来,按本项目的要求调整一下,作为发标清单发出去的。其中结算后的综合单价虽然有地区差异,但借鉴意义仍然非常巨大。其他清单开列出现的问题,实施过程中发生的一些调整等,一系列的前一个清单中暴露的问题,都可以在本清单中严密化。由于FIDIC合同是案例法体例,只要把这个本次发生的问题规范好,把它放入“标准版”的清单、合同及招标文件中,那这个“经验教训”就有了良好的传递性。以后的项目,就不会有可能发生同样的错误。这对于做工作的人来说,好处可是不小。
由上面的论述可知,上一个项目的清单,特别是相近项目的清单,几乎直接成为下一个项目的“样板”。这不但是清单开列意义上,还是工料规范意义上,清单结算综合单价意义上的。这样的“过往经验”,作为合约造价工程师,不知道去利用,那不是傻了吗?
显然,项目的这种“移植”理念,是体现在项目开发的每一个环节上的。仅就合约造价块,从合约矩阵开始,到项目估算,到招投标过程,到过程监控,再到最终的结算,甚至部门管理,部门日常事务处理上,都有着非常巨大的借鉴意义。实际上,管理学上非常讲究“管理模式”的“可复制性”。如果某种管理模式可复制性好的话,那意味着可以对管理模式标准化,标准化管理的结果就是不降低管理效能的前提下,实现最小化的管理成本。在第三部《房产公司合约造价管理技术》中,我会专门谈到这种管理模式的可复制性问题。这里就不展开了。
关于“长期合作关系”,在第3条讲“考察”时说到的设定“实物标准”,有可能产生“串标”,当时讲到了在“长期合作关系”下,这种可能性是比较小的。在讲“长期关系”在扩初图招标过程中所可能发挥的作用之前,先来说一下什么是“长期合作关系”,然后简单分析一下为什么说“串标”的可能实际是很小的。
现在的开发商,包括各型的国资项目,与各种的建筑公司,都有着各种各样的“长期合作关系”。大城市内某几个建筑公司总是能够接到某些很特殊的项目,除了本身的技术专业特长外,不能不说“长期合作关系”形成的人脉关系在其中也发挥着非常重要的作用。对于开发房产有一定历史的私企房产,也会与某些特定的建筑公司形成“长期合作关系”。开发商与建筑公司的“长期合作关系”有着非常复杂的背景,深浅也会不一样。有些“长期合作关系”是公司对公司的,有些是老板对老板的,有些是高管对高管。如果一个房产公司新聘请了一位执行总经理,则迟早这个执行总经理会引起一些“自己的关系”。不用讳言,这里有些“不明不白”的东西在里面,但正是这种“不明不白”的东西,才从利益的根本上产生了对内对外的“另类制约”。如果这种“另类制约”利用的好的话,也同样可以促进实际的管理。我们不妨称之为“人脉管理”。
比如现在一个项目要进行总承包商的招投标,公司决定采用小范围议标,经过公司的“资格预审”,圈定了8个投标人。实际上,这8个投标人2个是与房产合作开发了三个项目以上的老合作对象,1个是老板的朋友,1个是某种背景单位,1个是新来的执行总经理推荐,其他3个是从市面找来的声誉比较好的三家新单位。那么有一点很明确:这8家单位串标的可能极小极小。合作三个项目,基本上要五年以上,这么长的时间可称“合作愉快”了。如此良好的合作关系,投标人为了一点“串标费(据说一般是一万元一标)”去与不太相熟的建筑公司去搞“串标”,那就太不合算了。老板的朋友就不要讲了,老板能给他这样的机会当然要珍惜。背景单位更不会了,能够动用某种背景的单位如果把这样的机会拿去“串标”,怕明天就没得饭吃了。新执行总经理推荐的单位也知道这样的机会来之来易,如果争取到并做得好,那就可能意味与自己的执行经理“共同开创了一个新的大局面”。至于3家市面上找来的公司,陪标的可能最大,但毕竟是市场经济,竞标成功的可能不是没有。我自己就操作过最后什么关系都没有的新单位中标重要项目的经验。原因除了投标有竞争力之外,反倒是房产公司老板因为被其他有“关系”的单位给搞烦了,干脆什么“关系”都不用,就用没关系的。所以竞标从来是一个竞争的过程,各种可能性都存在,在最终结果没出来之前,就应该全力去争取。
由上面的分析,可知在“长期合作关系”等复杂人脉关系的综合管理之下,房产公司即使采用小范围的“公开招标”,也不大会形成必然的“串标”可能。毕竟串标对于没中标的人来说,意义不大。
“长期合作关系”招投标的话,最大的好处是与承包商的沟通极为方便,特别是与公司长期使用的建筑公司,不论是合同惯例,还是人员沟通,都会非常顺利。如果这个“长期合作关系”做的前一个项目与后一个项目很相近的话,工程“移植”效应也就会在投标人身上得到自然延续。有这样一个对项目非常了解的投标人参与投标,不论将来是不是他中标,则他对招投标过程的参照意义是非常明显的。完全可以拿“长期合作关系”投标人来对比其他不太熟的投标人的回标,来明确其他投标人没有理解明白的合同问题,然后予以统一澄清。这是整个招投标工作就完全可以归总到一致的建筑与工程标准之上来进行。这样发标的竞标意义就非常真实了。
由上可知,合理地进行招投标过程的“人脉管理”,不但不象一般人想象的那样是一种“罪恶”,反倒可以让它成为一种完全有利于公司,也有利于个人的好事。所以任何事不能一概而论。只要利用的好,毒药也可以拿来救命。

6、  将“设计、采购、实施”EPC模式使用在一些承包商可以承担全责的临时工程领域,本身并不违反单价合同原则。
建筑工程的临时工程有时也会非常巨大。临时工程通常都是以“施工开办项目”的形式出现的,都只是报“一项”包干价,但对于一些比较重要的临时工程,比如围护、特种支撑等,如果只报“一项”包干价的话,就会有很多不明确的地方。如果让这样的工程在工程清单内出现,则不但可以让投标人列出价格明细,以便价格审核,同时也可以利用招标时工程清单内可以列入大量的“清单表述”的便利,来规范很多的费用属性问题。围护工程是最常见的,理应出现在“开办项目清单”,但却经常出现在工程清单中的临时工程。
围护工程这一类临时工程的合同特点是,在总承包商招投标的时候,除非当局有围护工程的专项审批要求,雇主不得不先行委托专业设计院设计出其坑围护相关图纸,否则通常一这块就是完整的“承包商措施”。承包商对这样的措施承担一切的责任。对于这“一项”工程来说,雇主就是付一个包干总价,然后要求承包商完成此项合同义务。所以对于单价合同的每个以“项”命名的清单项,就是一个小的“turnkey”工程。
由于施工开办项目临时工程的特性,及施工开办项目基本都是以“项”包干总价,从而造成这些项工程完全就是局部的“turnkey”工程,所以一旦想把这样的工程从施工开办项目中拉出来放到工程清单中,以更好地处理清单相关事项,其总体费用处理思路,就应该按“turnkey”来执行。这个方面,我在前一章“施工图条件下的清单样例”中的工程清单第二章“围护工程清单”,就是按这个原则设置的。其中围护工程被整体拆分为三项,但每一项仍然是“总价包干”,事实上还是围护工程总体包干。不过工程清单把整个围护工程拆分成相对独立的三项,则可以利用工程清单格式中的“清单表述”,完全地把其中的“费用属性”定义下来。显然,把围护工程从施工开办清单拉到工程清单,其费用的合同属性并没有改变,改变的只是清单的位置,和“清单表述”的最大自由度。
通过这种方式的处理,单价合同以“项”来定义数量的工程,就与这个小项内实行“turnkey”清单模式,完美地结合起来了。
从清单角度说,采用这种类似“turnkey”的模式,有点“合项”处理的意思。由于单价合同要求清单项都必须包干,所以几个项目“合”到一齐,就不是通常概念中的“1+1”,把几个项目简单叠加那么简单了。由于几个项目放在一起,还要包干,则其中综合的东西,可能要远远多于几个项目简单的放在一起。所以“合项”我不把它作为一种清单基本技巧来使用,因为这个时候,单价合同的宗义,完全地盖过了“合项”本身的数学意义。

7、  请设计院设法强化“工料规范”及“设计图”,仍然是解决扩初图阶段招投标图纸深度不足的根本方法
前面我们提到了在没办法强化扩初设计的情况下,利用工程特性和清单技巧来完成单价合同招标的方法。但坦率讲,要真实地让单价合同在扩初阶段的招投具有法律意义上的严密性,还是得有设计院提交的“工料规范”及“施工图设计”的支持。
可以采用的办法,一个是我们明面提到的,反向地利用境外设计顾问公司配合境内设计公司来完成工料规范等的强化工作。实际上,对于一些以前没什么经验,本身又非常复杂的工程。比如,在城市闹市区开发一个五星级的酒店,我们有上面提到的那些所谓的“清单技巧”,就成了真正的“小儿科”了。我们仍然可以利用扩初图纸明确的内容开列清单,但“建筑标准”就不可能用什么“实物标准”“长期合作关系”等不直接的东西来明确。这个时候,最直接的解决办法就是请有能力的设计事务所,为扩初图匹配上严密的“工料规范”,并完成招投标过程相关材料确认的设计服务。这个办法,可以成为“扩初图阶段总承包商招投标”的正道。唯一的不足,就是要为这样的设计事务所再付费。但这十来万的费用,相对于动则投资数十亿的城市闹市区大型建筑,及可以直接节省二个月左右的开发关键线路上的时间价值来说,实在是物超所值。
如果觉得花十来万再请个顾问不值得的话,就只有压逼设计单位能够在扩初阶段尽量多地明确一些设计内容,以便施工总承包商招投标工作的开展。国内流行的先出招标图,是其中的一个办法。让设计发一系列的“设计确认函”,以明确大部分的招投标内容,是另外一个办法。但压逼设计院出图,个人认为不是一个好办法。本来在扩初这个阶段,整个设计都是处于项目开发的关键线路之上。很多项目的***办照及审批工作,本身就是压逼着设计往前赶。国内房产公司,压逼设计院“必须在xx日提供xx图”,导致设计院加班加点的情况是很普遍的。现在多增加一个“要进行总承包商招投标”,并不能使设计工作加快多少,反倒是整体的形势更加的复杂。
国内多采用后一种办法,压逼设计院。个人认识,不如前一个办法,请一个设计顾问公司,直接完善“工料规范”。花点小钱,工作可以做到严密,相互之间协调也不成为问题。何乐而不为呢?

8、  合约造价前期工作在上述解决方案中的重要性
通过对上面在扩初图条件下开展总承包商招投标工作的一系列探讨,可知有大量的合约造价前期工作需要在招投标工作开展之前就做好。这一点,与国内房产公司合约造价部门“图纸是造价工作开展的依据”的基本理念有很大的不同。国内大部分的合约造价相关人员,都是习惯于“有依据”地工作。我见过最多的合约造价人员告诉我的话是:“图纸不齐,标准不齐,招投标工作无法开展”,而实际上呢,很多依据固然需要友邻部门的配合,而有些依据,却是需要自己去发掘自己去查找的。比如前面提到的,在早期公司级别的“建筑模式考察”阶段,合约造价人员不有意识地介入,并设法将这种“考察”引导并定位到直接影响“建筑标准”“工料规范”确定的高度上来,则非常多的不明确就可以在招投标工作开展之前确定下来。公司的高层领导没有这样的安排,固然有失误,但作为职能部门,有必要在制定工作计划的时候,向领导谈透自己的工作安排及工作内容。以便领导处理协调相关的工作。合约造价部门在这个时候根本没有提出来,那就是合约造价部门的失误。
在“招投标工作”开展之前,伴随方案设计完成,到委托扩初设计这个阶段内,将所有涉及工程招投标相关不明确的事项,诸个核查清理,造册列表。在过程中,提醒象设计部等友邻部门去设法诸个落实。比如有意识地引导设计部,让设计院更多地明确设计内容,或更多地明确建筑标准及做法等,对扩初图招标有着重要的意义。但是这些让设计院明确的东西,却不能在一天之内发一个函给设计院让他们去明确。很多东西都是日积月累得出来的。所以在中间过程,合约造价就直接参与设计相关工作,以获取与安排与招投标工作相关的参数。对于其中设计也无法明确的事项,合约造价部门就可以安排市场调研等等。同时,合约造价部门的这些工作也可以反向地制约设计师的设计方案,对工程造价进行适度的控制。这些前期就介入的工作,对于整个项目工作的开展,有着非同一般的意义。
事实上,我觉得国内房产公司在这一块的工作是最弱的。哪一天国内房产公司如果有能力象管承包商一样,来管设计院的设计的话,相信国内建筑行业在成本管理这一领域,会有飞跃式的发展。
合约造价相关部门在前期就非常深地介入项目开发工作,也会改变合约造价部门自身的管理。其中,由于早期就对项目非常了解,则制定出符合项目发展需要的“合约矩阵”,以对这个“矩阵”的管理带动全面的工作,甚至是房产开发本身的工作,就成为合约造价部门自身非常重要的工作内容。这方面不展开来谈。到第五部《合同矩阵原理》时再详细讲。


拈字儿生


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shizi_guo wrote:
高手啊,我的偶像,嘿嘿


:)

谢谢


拈字儿生


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第三章 设计任务书下的单价合同清单
第一节 “设计任务书条件”的具体状况简要介绍

国内工程都是要报规划局去做项目立项审批的。在上海,规划局的立项审批程序通常分为两级,一级是方案审批,这个是项目开发的很早期,是与用地性质、经济技术指标等相关的设计。方案设计报规划局后,规划局按项目性质,一般会安排项目论证会。各公共行政管理单位基本都会被要求出席,象消防、环保、环卫、公共绿化、交通等。方案审批通过后,规划局会下发《建筑工程设计方案审核意见单》,对方案设计进行确认。然后,建设单位就可以进行工程图纸的设计,工程图纸设计进行到初步设计,其深度基本就可以满足规划局立项审批的要求了。如果不满足,通常都会安排一个扩大初步设计,以满足报项目规划审批的需要。实际上从某种角度说,我们国家专门给图纸设计定一个“初步设计及扩初设计”阶段,并对扩初设计要求如此严格,其根本的原因,就是要报批“项目立项规划”审批。扩初图先报建委审核通过,然后打正式的《建设工程规划许可证申请表》,报到规划局。规划局会在法定工作日25天内完成上述审批,并下发《规划许可证》。
通常由于方案审批的特殊性,在规划审批申报的第一步方案审批报审的阶段,会专门请一家对规划局“公关能力”比较强的设计公司安排一个“控制性规划设计”。考虑以这家公司的特殊背景,通常“规划设计”与后面的“工程图设计”不会由一家单位来完成。如果让他一家单位来完成的话,项目在设计阶段的整体投资控制就会相对被动,与这样的设计公司合作具体的设计工作,也会比较累。所以通常都会单选一个“控制性规划设计单位”,然后再选一个“工程图设计单位”。这样即意味着在“控制性规划设计”明确后,这个“控制性规划设计”就成了下一家“工程图纸设计”单位的设计任务书。我们要讨论的“设计任务书下的单价合同清单”,就是指这个情况之下的。或者把它称为“控制性规划图下的单价合同清单”更准确些。
建筑工程的“一书二证”(建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)是项目立项审批通过的最起码的标准。如果项目连“一书两证”都没有走上正规,那工程可以视为不存在。所以只有把“一书两证”拿到,或者至少相关申报已经走入正轨,开展后期的“施工图设计”及“规划图条件下的施工总承包商的招投标”才是有价值的。所以国内情况下,基本上在规划图设计阶段进行总承包商招投标,已经是到了此项工作所可能开展的最早时间了。不可能再早了,再早也没有了意义。
按上海市规划局《方案审批送审表》规定,“控制性规划设计”必须达到的深度是“总平、平、立、剖”。图纸应标明建筑尺寸及房间使用性质。总平图上要表现新建建筑的定位及外轮廓,与相邻建筑、河道、高压线等的距离。并写明经济技术指标。从设计深度看,建筑的主要功能已经明确,重要的“平、立、剖”已经表现出来。后期可能会采用的结构形式及建筑处理方式,有着很大的可预测性。这就为可能的“清单招标”提供了最起码的条件。

第二节 “设计任务书条件下”开展总承包商招投标工作的价值

由上面对“设计任务书条件”基本状况的描述,我们就可以很自然的感觉到,在这种条件下开展“雇主提供设计”的单价合同施工总承包商的招投标,不明的情况太多,风险极大。
我们为什么要冒这样的风险,去在这个阶段做这样的招投标工作呢?分析清楚这个问题,有助于我们理解此项工作的真正要害。其实,原因很简单:在这个阶段开展总承包商招投标,有着其必然的价值。不做无价值的事情。我们就先来谈谈在这种条件下进行施工总承包商招投工作的价值。
1、  与“扩初图阶段”开展招投标工作相比较,“设计任务书阶段”可以取得更大的时间效应。
“设计任务书阶段”相比较于“扩初图设计阶段”,显然地可以压缩项目开发的整体进度,这种对整体进度的压缩效应,倒还不是因为施工很早就进场,而可以压逼设计尽快出图这种时间效应。施工进场,自然会加大设计院出图进度的压力,这个时间效应是肯定存在的。但雇主对扩初图报审批的时间要求本身就很紧,对于设计院,这个设计进度的要求本就很紧了。再通过早定施工总包的方法,并不能特别地加大设计的速度。“设计任务书阶段”压缩工程开发总进度,主要表现在有意识地与工程图设计出图进度的穿插上。
一般设计院拿到设计任务书,开展扩初设计,大约有2~3个月左右的时间就可以拿出扩初图。而如果在设计任务书阶段就开始定施工总承包商,考虑设计不明确给招投标工作带来的困难,这段时间也差不多刚刚够。这样,总承包商确定基本是与扩初图出图同步。如果我们再有意识地要求设计单位在出扩初图的时候,或者在出扩初图之后半个月内就出桩基施工图,其后一个月内出地室施工图,然后再是主体结构施工图,我们就显然地把工程施工与工程设计穿插到一起来了。我们在前面“扩初图设计阶段招投标”已经说过了,那种情况下可以非常干脆地节省二个月左右的项目开发时间。现在在“设计任务书阶段就进行施工总承包商的招投标”,则完全可以与设计工作穿插进行。按扩初图三个月,施工图三个月来考虑的话,施工与设计的这种穿插最快可以“搭接”三个月左右,最慢也可以“搭接”一个月。这样算下来,整个项目开发周期又可以被压缩1~3个月,加上前面扩初图阶段的2个月,这就是3~5个月的时间。
一个立项审批设计用1年左右,建设用2年左右的项目,可以比别人早半年左右时间上市。这是什么概念?这对房产开发商意味着什么?
当然,施工总承包招投标提前到“设计任务书阶段”,工程施工就不简单是与“设计”穿插到一起了,也与重要的***申照穿插到了一起。万一***过程中设计没能通过哪项审批而被返工的话,则意味着穿插在设计过程中进行的“施工”存在着巨大的返工危险。这种危险是确定存在的,但做过房产公司前期工作的人都知道,这里面存在着非常大的可操作空间。只要对这种风险管理的好,它并不可怕。最常见的一种手法,就是与相关公共管理部门早沟通。设计方案还没出来,但到规划局去咨询一下“我们打算在本方案中使用某某设计”或者“我们打算把经济技术指标设计成某某样”,获得一个可执行的咨询意见,困难不是特别大。这是再正常不过的工作关系了。如果在设计方案或扩初设计报到规划院之前,图纸上所有可能产生规划无法通过的问题都已经咨询过,并按咨询意见处理过,那为什么要对报上去的图纸有“可能会批不下来的”担心呢?如果有这样的担心,要么就是这个房产公司老板不会做人,要么就是前期工作人员工作不力。有前期工作做得比较好,与设计工作配合比较好的前提下,将施工提前,穿插在设计过程中,“边设计边施工”,可行性是很高的。
显然,将“施工招投标”提前到“设计任务书”阶段,不但调动了设计的相关工作,也调动了公司内部在前期管理工作上的许多方面。比别人提前3~5个月,这意味着从公司层面的管理上,要增加非常多的内外部协调与管理工作,整体的公司管理程序会受很大的影响;在本部门管理上,合约矩阵会完全地不同,伴随着合约矩阵的设定会产生一系列的合同架构的问题。总之,追求这样一个“高附加值”的时间效应,意味着公司管理思路与管理水平必须整体上一个台阶,而不是简单设定一个“招投标程序”那么简单。

2、  对于整体“可复制型项目”,“设计任务书阶段”招投标,具有很大的价值
现在很多房产公司开发的项目都有很大的“可复制性”,比如,在某城市的甲区开发了一个20万平方米的住宅小区,现在在乙区也要开发一个20万平米的住宅小区。或者在甲城市开发了一个20万平方米的住宅小区,到乙城市也准备要开发一个同样规模的开发小区。项目管理一帮人,基本都是从已完项目调配到拟开始项目的。项目的基本开发思路都是一样,项目定位也相同。显然,即使是在考虑基地特性及地区特性的前提之下,新项目在开发的整周期内,从前期***办照审批,到设计方案,工程图设计,再到施工的管理过程,都有着非常大的“可复制性”。事实上,很多房产公司是“带着”设计院及总承包商一齐去开发这样的新地块的。这就从另个方面加大了项目的这种“可复制性”。
假定前一个项目,我们是按照标准开发程序完成的。现在到了新项目,由于对工作的熟悉,我们就会自然地考虑把总承包商招投提前到“扩初图设计阶段”,以压缩项目开发时间。如果连续地做过多个这样的项目之后,公司不但可以在内部实行工程开发管理的标准化,而且可以直接“移植”这种内部管理的标准化。在这样的基础之上,自然地就会想到再把施工与设计穿插起来。由于前一个项目在扩初阶段招投标所产生的一切资料,对于新项目都具有很大的指导意义,特别是建筑标准及建筑工程项方面的东西,完全可以达到“不言自明”的地步-----“不清楚怎么做?看前一个项目就行了”。这就为设计任务书阶段开展总承包商招投标提供了可能。
这也从另一个侧面揭示了在“设计任务书阶段”就进行单价合同招标的可行性。


shizi_guo


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拈字儿生


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第三节 “设计任务书条件下”进行总承包商招投标的可行性分析

由前面的讨论可知,在“设计任务书条件下”,我们能够得到的项目信息,除了场地本身的信息之外,图纸方面的信息最多也就只有“控制性规划设计”。这对于单价合同招标来说,实在是信息太少。清单开列本身都成为巨大的问题。
由于“控制性规则设计”反映的具体“工程项”内容太少,就只能依靠经验来开列“发生可能性大”的工程项。以“项”的多样性来设法涵盖未来可能发生的工程项目中所有可能发生的工程内容。显然,这个样子“概略地”进行清单开列,对工程招标来说,有着相当大的风险。
“项”的确定有风险,建筑标准的风险更大。从图纸角度说,一系列的工程标准几乎是一片空白。如何确定这些工程标准,本身就是“控制性规划设计”到“扩初设计”这个阶段内,设计所需要重点确定的工作内容,现在提前到设计都没有确定的状态,要明确这些标准,难度可想而知。
“量”的确定同样有风险。对于已知20万平方米建筑规模的,有一定的建筑分割及功能说明的“控制性规划设计”,每一个“清单项”,应该设定多少才是合理的呢?前面已经说过,中标合同价会直接关系到一些税费的交付数额,太大的中标合同价也是一种不利因素。另外,中标合同价也是甲方成本控制的重要指标。不可能由于“控制性规划设计”的不足,而放弃对成本的“精细”控制。所以“量”的控制,对于此时的单价合同招标,也是很重要。
虽然有如此之多的困难。但由于我们前面提到的效应,“设计任务书阶段”就进行总承包商的招投标,还是有着相当大的需求。
前面我们在分析“设计任务书阶段”进行招投标的价值时,讲到了开展招投标工作的可行性先决条件之一:可复制的重复性项目。这是比较常见的进行“设计任务书阶段”招投标的先决条件。
不设先决条件,就以单纯的“工程量清单”来进行工程招标的情况,也有。这个就与我们国家的“费率招标”有一定相似的操作手法。在工程开展的很早期,大家就简单地商量一个“以上海93定额让利8%做工程,主材价按施工期市场审核价+10%风险费,其他完全按定额及相关政府计费规定执行”的结算办法,到时候套定额得出什么样的结算价,再通过审计,就算工程做完了。工程量清单也可以相似操作,开列好一个“工程量清单”,说明“我的工程,就只会发生在清单开列的工程项之内。所有这些工程清单综合单价包干,工程量按实调整。开办费总价包干。万一工程实际中发生了清单上没有的工程项目,到时由承包商申报,大家按计日工作单及其他资料协调包干单价”。所有开列出来的清单项,其项目“工料规范”都齐备。这相当于投标人按“项”报单价,到最后以“项”来结工程。
“清单报价”这种报价方式实际与我采购很多成品物料的情况有相似的地方。比如成品门,厂家按自己生产的所有规格型号的门,拿一个完整的报价表来,让雇主自己选。选定的规格型号门的价格,自动升格到“合同价”。建筑的这种“清单报价”方式,实际就是投标人按招标人开列出的清单,把每个清单项的价格报出来,将来的实际工程按“清单项”来结账。
理论上,对于一直做工程的人来说,完成某个项目的施工,大致的价格应该都知道的。比如单方土方、砼、钢筋、模板、砌筑等的价格,对于特定结构形式的建筑,差别不会太大。如果让承包人按单方价来包工程,数量按实结算。有经验的承包商只要对比分析一下,再打一个风险系数,去参加竞标,并不存在什么必然的问题。即,在理论的底层上,以开列清单形式,让投标人以“清单报价”形式来做工程,也是可行的。
如果我们再附加以“上一个相似项目”的“可复制性”,这种“清单报价”的准确性就大大提高了。
虽然是这样讲,我个人认为,除非是“可复制性”很强的项目,还是尽量不要采用“设计任务书阶段施工总承包招投标”的方式,不明确的因素太大,风险太大。除非房产公司设计管理力量很强,前期协调能力也很强,可以通过两个部门的协调,确保合约造价部以“估计”的形式,发标的“工程量清单”,可以完全涵盖“未来的设计”。这对于一个房产公司的设计部和合约造价的技术能力,及前期配套部的协调能力,要求可是不低。事实上,如果公司实行“设计任务书阶段的施工总承包商招投标”,那整个公司的管理与运作都会改变,不会象常规的房产公司那样。

第四节 “设计任务书条件下施工总承包招投标”的清单开列方式

前面讲了“设计任务书条件下施工总承包招投标”在公司层面上,会面临很多的困难。公司层面上的困难不是我们这里要讨论的问题。我们还是以解决清单开列问题为主,说明一下如何从技术角度来保证这种市场需求。至于采不采用,这个通常都不是合约造价部能够决定的事,而是公司高层决定的事了。
前面说了,由于“控制性规划设计图”深度太浅,开列清单本身有相当的难度。“清单项”“工料规范”“工程量”几个内容,都会很难确定,这是清单开列时需要重点解决的问题。下面一一说明如何解决这些事情。
1、清单列项
前面讲过了,“设计任务书阶段”施工总承包招投标所开列的清单,实际是让投标人做一个“清单项报价”,开列清单的大原则,应该是“清单项”对未来工程设计的涵盖度。如果开列出一个清单,其中40%是没有用的工程项,而60%的其他项目,涵盖了所有后来才设计出来的工程内容。则这个清单开列就是成功的。当然,清单出现40%的“废”项,合同总价就没法看了。但这个对于工程结算不是问题。对于“清单报价”来说,仍然是巨大的成功。
在前面我们也讲过了,单价合同对于“多余项”处理原则基本都是“弃之不用,不发生后果”。
有了上述两个原则,我们就可以按工程的需要,估计各种的工程可能,并把它们开列到一个清单内。这样就会看到“奇怪”的清单大汇总。多种工程做法在清单汇总,并呈现更加“奇怪”的组合方式。
比如桩基工程。在上海地区内,小高层、高层住宅小区通常都需要使用桩基。桩基形式一般是“方桩”、“预应力管桩”“钻孔灌注桩”,长度通常是方桩一般在28m、预应力管桩在30~40m,钻孔灌注桩一般在30m以上。方桩常用的周长为300*300、350*350、400*400的,很少用到450以上的,预应力管桩一般是直径400的三节桩。钻孔灌注桩通常是直径600、700、800三档。那桩其工程清单就可以把所有这些类型都开列出来,让投标人报价。至于各类型数量的确定。可能采用两种办法处理。一种是设定“选择项目”,即把某个项目类型,比如方桩,设定为“工程招标项目”,而把“预应力管桩”“钻孔灌注桩”设定为“选择项目”。然后在每个大清单中,再按桩型拆成小项。可以平均分配工程量,也可以再次使用“选择项目”。最后让投标人投出三个投标总价来。这样单项的工程量就不会太小,以免投标人以“小工程量”的理解报出高价。而总的投标价,也不至于高的离谱。
采用“选择项目”的另一个好处是不同的桩类型,可以报出不同的“施工开办费”,这对于实际工程的结算相当便利。
主体结构清单,如果以工种类型为主要分项依据,再附以主材类型,就基本可以开列出一个涵盖面比较广的工程清单来。比如,按土方、砼、钢筋、模板、砌筑、木工、金工、装饰油漆等拆分项目,再附以主材类型。比如,土方分砂、土、泥、淤泥;砼按砼等级;钢筋按等级及直径;模板按木模、钢模、特种模;木工按门、窗、器物;金工按栏杆、铁件、雨篷等,油漆按内外墙涂料、木作、铁件等拆分一下,开列出一个基本涵盖某个类型,及在基本已知建筑标准的某个特定类型的建筑的“涵盖性工程量清单”,还是有可能的。
对于配合专业工程清单,则所有可以发生的配合工作,都在“清单项”开列出来,估算一个工程量给它。以求涵盖性
照管清单通常就比较简单了,控制性规划设计出来后,工程中可能用到的设备,大的方向都有了。先把它们开列出来,然后让施工总承包投标人报一个包干费率,然后给予基数按实调整,就基本没有问题。
显然。上述开列清单的大原则是“涵盖性”。只有保证了清单开更的“涵盖性”,用这个清单招标才有实质意义,否则就是自找麻烦。合约造价部门应对工程后期设计可能出现的工程项目有清醒而全面的估计,应与设计部与前期部多沟通。最后清单开列出来的成果,应该在全公司内做一次流转,以尽量减少可能的遗漏。

2、“工料规范”的确定。
到了“设计任务书阶段进行施工总承包商”的招投标,没有相当精确的“工料规范”,这个工作就没法做了。我们尽可以把许多需要“感受性”工料规范定义的材料放进“指定分包照管清单”里,至多将来多一次招标过程,让总包也参与,并且可以给予他“同等条件下,优先中标”的特权。但一些常规项目,比如砼、钢筋、模板等,工料规范不齐就成了大问题了。
好在我们国家在这些大宗材料的管理非常之强。在上海,能够进入建材市场的此类大宗材料,通常就是招标文件没有“工料规范”规定,按国家规定和当局规定,也完全可以满足工程相关的要求。如果再把验收规范、质量规范什么罗列一下,满足工程施工要求,不会成为什么大问题。这样只需要在一些周边材料,比如“防水卷材”等,的“工料规范”的定义上补充一下就可以了。通常这一类材料的“工料规范”都是统一性的,不需要特别的定义,所以把前一个工程用过的工料规范直接拷贝过来用,就可以了。

3、“工程量”的确定
工程量的确定有两方面的大问题。一是很多工程本身是没法确定的。比如砼,由于没有构件尺寸,所以尽管“控制性规划设计”给出了房间分割,也基本没法计算主要分项工程的工程量。另一个是由于是“涵盖性清单”,所以某些项的工程量的设置会与总价有关联,需要我们有机地拆分工程量,以适合过广的“涵盖性”,以便一定程度上反映比较合理的工程总价。招投标最终都是要签合同的,不论是在什么阶段开展的招投标,也不论对工程还有多少不明确。合同价过高或过低,工程管理会出现一系列的问题,不是好事情。
1)工程量估算办法
只有“控制性规划设计”,基本上也就是只有一些建筑经济指标。在按照各种情况开列出“涵盖性”清单之后,就要给这些清单项以相对合理的工程量。常规估算这些工程量,基本都是指标法,即,按某型特定的建筑中,各清单项的单方指标,来估算这些清单项所可能具有的大体工程量。由于单价合同清单理论上给予“清单项”以最大化的自由度,所以工程量有一些相对的出入,并不影响合同的严密性。但对工程量的估算也得有一定的方向,否则无边无际地猜,谁都会担心。
国内以前的估算体制,流行“单方造价指标”,或者叫概算指标。但对“单方含量指标”则研究的比较少。这两年国内也开始重视“单方含量指标”的研究,但个人感觉还不得法,研究不够深入,研究主体也有问题。
上海市建筑建材业市场管理总站这两年新出了一本《建设工程价格与指数》,一年出一本或者两本,里面提供了很多的这方面指数,是以前没有见到过的。但从其中的数据看,受制于“资料来源”的情况比较明显。毕竟,很多开发主体是不大愿意让这样的“公司***”轻易地流入政府机构,或者公布于大众。如果某个人说“嘿,做这个工程的人上大当了,某个项目只需要2/3的价钱就可以做!”这话传到提供资料的公司老板那里,不是合约造价部门负责要挨训了吗?所以这一类的指数,还是应该依托专业协会,以协会的名义,联动咨询公司,这样获得的资料及时准确,来源也非常广泛。另外,由于提供的是“单方含量指标”,不大涉及价款事项,组织起来就比较方便,信息的交流也可以半公开化。这样事情要好做的多。
这个问题不展开来谈了。帖一个上海市建筑建材业市场管理总站2006年出的《建设工程价格与指数》中的一项工程所有的信息指标,其中的工料消耗量指标,这些工料消耗量指标,可以作为我们定很多“单方含量指标”的依据。


拈字儿生


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2007-11-15 19:31 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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shizi_guo wrote:
偶像,你也是在上海吗?那我想请你帮帮忙给我发些资料,我想请你帮帮忙。先介绍一下我自己,我当时上大学学的是结构设计,个人原因毕业后留在本地将就找个单位改行做预算了,这个单位是私企,而且专业比较单调,就是电厂的冷却塔和烟囱,干了一年多我就辞职了,后来又换过装修公司,现在是在一家房地产公司。总的来说毕业后这三年学的很杂,所以做起事情来心里没底,现在我老公去了同济大学上学,让我也跟着过去,可是我听说上海那边的要求很高,一般都是要去了就能干活,所以我很想能有人帮帮我,今天上网看了很多你发的贴,看到你很热心,所以冒昧请你帮忙,指点指点,真的太感谢了!我的联系方式qq55512789,邮箱shizi288@eyou.com,万分感谢


:)

我所能说的,都在论坛里了啊。现实中我专门去指导某个人去工作,这不现实,也不可能啊。我没那么多时间,而公司也不可能接受一个“处处需要找别人去指导”的人来工作的啊。所有这些工作都得你自己做得过,才行的啊。

你在上海有老公,他是同济的,对建筑这行不会陌生。我相信有他指导你,足够了。

谢谢对本文的关注啊

:)


拈字儿生


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刚发现网上有2007年上海市《价格与指数》下载,大家可以搜一下,自己去下,拈字儿就不帖切图了。

上海市建设工程价格与指数2007年上半年度

上 海 市 建 设 工 程
价 格 与 指 数

Prices and Indices of Shanghai Construction Works

上海市建筑建材业市场管理总站
Shanghai Construction & Construction Material Industry Administration Department
2007.07


拈字儿生


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2007-11-15 19:48 查看他的注册信息   查看他的Blog 给他发送悄悄话 发送email给 拈字儿生 引用并回帖 搜索他发表的帖子 复制到剪贴板. 
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由上表的“单方含量指标”,可以看出来这种指标的设定还是比较机械,内容也很少。很多清单项的估算含量指标,需要与其计量方法相互依存考虑的。比如钢筋,平米单方含量固然可以说明很多问题,但我们要开列“涵盖性清单”,就需要知道各型钢筋大约各自所占的比例,这样我们才能够给出各型钢筋相对的数量。双比如模板工程,“涵盖性清单项”通常是按各种不同的构件来区分开列模板清单项的,如梁、板、柱、楼梯等,这就需要知道相对于这些构件,模板的相对含量是多少,这样才能够给这些涵盖性“模板清单项”给出一个合理的工程量。显然,对于“涵盖性清单”,上表中的直接针对建筑面积的“单方消耗量指标”就太粗糙了。我们需要在工作中,按自己的需要,总结各种适用的“涵盖性清单”需要的指标。
简单说一下“涵盖性清单”各清单项的工程估算所需指标的统计方法。通常有了“控制性规范设计图”,图纸的基本几何数量都是可以计算的,当然,到工程图纸设计时,这些都会有一些变化,但“清单”来适应这样的“数量变化”,不存在任何的问题。所以以“控制性规划设计图”来开列“涵盖性”清单,应该还是“半算半估”,一些能算出来的几何数据还是按图算一下,没法算的就依据可算的几何数据按“对应性”指标来估算。由于“控制性规划设计图”的设计深度国家也是有着严格规定,所以基于这个图纸能计算的“几何量”为基础,推导出一个完整体系的“估算方法”,非常有利于指导合约造价工作中的“早期项目估算”。这个估算方法,可比流行的什么“概算定额”“估算指标”要好用得多。
国内这方面的一些研究还是有的。我手边就有一本武建文编著,中国电力出版社出版的《造价工程师提高必读》,里面就有很多的此类“对应性指标”。不过,可惜的是,作者关于些类指标的归纳,没有按一个“标准”方式来进行。如果按我们上面提到的,按“控制性规划设计”的估算为基本指标编列方式,则很可能形成一个“体系化”的估算编制方式。这个方面的东西,我会在第四部《房产合约造价管理技术》里提到一些。有兴趣的朋友到时可以看看。但估计详细编列工作是不大会做了。希望武建文老师能够重新归纳汇总一下他的指标体系,那我们就够用了。
下面简单论一下这个估算指标的归纳的方法:
a)  土方工程
通常都可以直接按“控制性规划设计图”估算出一个量来。或者按室内外高差及底层建面来估算一个量。这个量对于“涵盖性清单”来说,足够准确了
b)  围护工程
围护工程通常都可以依据地质初勘报告,及当地工程惯例大致估计出一个围护形式及围护结构来。这样就可以简单算一下工程量。但围护工程具有很大的不确定性。所以这个工程应按我在前面所用的办法,以“turnkey”的形式,一揽子承包给承包商,让他们竞标,这样对于合同来说,更安全一些。
c)  砌筑工程
应该按地下与地上分。地下部分归纳出来的指标一般会比较不准一些。因为地下部分通常都会受基础及地下室功能的影响,而使得地下砌筑工程的含量变化很大。
单方含量指标,可以按单层墙体总量中,砌筑所占比例来归纳,也可以按单层建面来归纳指标。两者应该都方便。最好是前者,这可以与钢筋砼墙体对应起来,更合理一些。
d)  砼及钢筋砼工程
也按地下与地上分。地下由于功能与基础的影响,含量,特别是钢筋含量的区别是很大的。比如有人防和没人防,基础配筋高一点低一点,差别就会很大。
地上含量则相对比较稳定。这样很多指标的归纳方式就有了很好的指导意义。下面简单说说。
砼工程应按大构件,墙、柱、梁与板的含量归总,一般按标准层构件含量来分。这样各主要构件都会出现,估算量就不会差很多。这个方式的好处是,非标准层与标准层之间的差异可以按比例调整。比如砼等级不同,层高不同、墙厚不同等问题,都可以在指标中简单考虑一下,就可以解决。
钢筋工程应按各种直径所占比例不同,归纳地上部分建面指标。这个用处比较大。
模板前面说了,应与砼一样,按大构件拆分指标。通常这样指标是与砼工程相关的,所以有时也用砼指标来定模板指标。比如某型建筑的1m3的地上墙体砼,应该对应多少平方的墙模板,每m3的梁板砼又应该对应多少平方的梁板模。这样的指标因为有相应对应性,可能更好用一些。当然,也可以按单层建面,以大构件含量来估算。但这个就需要独立统计砼与模板二个指标,这与砼与模板工程是随动的这种工程实际不相符。个人倾向于用单方砼含量来统计对应的单方模板含量。
阳台雨篷等构件,通常在“控制性规划图”上可以计算的出来量。相应的栏板可以按对应面积指标含来统计。
楼梯在不同的建筑中含量是不同的,通常按设计规范,在不同的建筑中,楼梯的设置都必须满足规定。这样什么样的建筑应该有多少面积的楼梯,通常都是可以确定的。而且,一般在“控制性规划设计”中,楼梯间是明确出来的。
e)  屋面及防水工程
屋面及必须使用防水涂膜的房间,通常都在“控制性规划设计图”中都可以算出来。只是这类工程通常都有翻边,应该在工程量计算规则设置及实际量上有所考虑。通常的做法是在图纸量上考虑一个余量系数
f)  楼地面及墙地装饰。
有了上面的计算基数,要估算出数量来问题不是很大。通常楼地面应按图来算,而墙柱面装饰由于各种洞口的存在,通常都会归纳出独立对应性指标。比如,内墙每m3墙体对应的粉刷量。外墙装饰面在整个外墙立面所占面积比例指标等。
其他辅助功能房间的装修,通常都给一个比较匹配的数值就可以了。比如供电间的静电地板,50m2与70m2之间的差距不会对价格产生大的影响,对所报单价的影响也很有限。
g)  门窗工程
门窗工程最好是按图大致点算一下。也可以按图纸情况基本估计一下。一般象住宅工程,公共走道内的强弱电井各一个防火门是少不了的,上水与排水就要看设计了。进户门没有问题,有一个是一个。
外墙的铝合金类门窗通常都用不着估算,这个在国内基本都是指定分包。
h)  各类油漆工程
外墙类的涂料,通常按外墙立面面积扣减门窗所占面积指标后,以1.1~1.2增量系数考虑。楼梯如有油漆。金属质的按每吨含量归纳,木扶手按延米归纳。
i)  其他项目
其他项目,通常都可以依据上述得到的几何基数估算出来。比如外墙外保温,通常就是外墙体面积。一些小的项目,给一个“合理”数值就可以了。比如雨落水管、地漏、台阶、坡道、散水等,只要有这样的项目,保证“清单涵盖性”的基础上,数量合理,就可以了。
配合专业工程的配管工程,这个按建面指标给一个数量就可以了。如果实在觉得没法确定,可以按参考工程与实做工程的面积比例,直接给出一个数据就可以了。
2)“涵盖型清单”工程量分配办法
由于我们使用的是“涵盖性清单”,所以其中的清单项必定是多了不少,这样就可以出现工程量远超实际可以工程量的问题。不可能把合同价做到很大,也不可能给单个清单项给出很小的量,太小的工程量,往往对应的都是较高的工程价。这个问题前面讲到了。在这里列出条目来,强调一下。


拈字儿生


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第五篇 结语:几个常规理念的说明
国内关于工程合同及清单,有几个理念我觉得有必要在这里再说明一下。一个就是建筑承包合同为什么是“要约承诺式”。另一个,所谓造价咨询,应该是在工程实施的前期。最好再说一下关于“自定义计量规则”使用应注意的事项。

1、建筑承包合同“要约承诺式”的意义
建筑承包合同是“要约承诺式”,这个好象有高院的司法解释的,但是为什么建筑合同是“要约承诺式”,要约承诺式合同本身应该是什么样子,似乎大家都有点不明白。有了上面对于扩初图阶段进行总承包商招投标方法的探讨,我们现在就可以了解为什么建筑承包合同是“要约承诺式”。
由前面的探讨可知。由于扩初图设计阶段很多的设计不明确,我们在招投标阶段设置了大量的“自有标准”,或者说“特定标准”。在清单开列上,为了用清单本身消化图纸问题,大量地使用了“自定义计量规则”。很多我们设定的东西,都是“独此一家,别无分号”的。显然,以我们这样拥有“丰满个性”的要约邀请发出的标,其回标“要约”,就会完全对应地表现出“丰满个性”。而我们对“要约”丰满个性的“中标承诺”,也就表现出“别无他家,独此一号”的特性来。由于如此鲜明个性的存在。建筑承包合同就只能以“要约承诺式”存在。提出了什么的要求,接受了什么样的条件,才是这个合同最本质的内涵。所以,建筑承包合同天生就是“要约承诺式”的。
我们国家很早就定性建筑承包合同是“要约承诺式”,但坦率讲,定额计价体系下的建筑承包合同,不是严格的“要约承诺式”。因为大家都不是以自己的意思来开展相关工作,而以国家意识的“定额”为基准来开展工作。除了“承诺让利”之外,其他的比如“承诺达到国家质量标准”“按上海93定额二类工程计费程序计费”等合同要害条款,实际是投标人向“国标”承诺,发标人接受投标人这种对“国标”的承诺,是反向地以国标为标准向中标人的承诺。所以定额计价下,建筑承包合同不具有多少性质的“要约承诺式”。
由于建筑承包合同在这一点上的不明确。国内很多合同责任是糊里糊涂的。比如,有一个项目按定额招标,投标人回标,除按定额报了上让利率外,又加了一条,说由于工艺特点决定,需要进行模板补差。招标人发了简单的一个中标通知书,然后双方订了合同,合同说“计价按上海93定额执行,投标让利xx%”云云。工程结束了,承包商要求模板补差,说我投标时候提出要模板补差的,你们并没有否定,那就应该补给我。房产商说按上海93定额规定,模板不论采用什么形式,不论工程形式,不予调整。承包商把房产公司告上法院,法院说建筑承包合同是“要约承诺制”,房产商应被视为接受了投标人“模板补差”的要求,所以应该补偿中标人这一块。房产公司说我在发招标文件的时候,就要求按上海93定额投标,所以我在“要约邀请”时,就已经提出计价基准,承包商的这种“没有实质响应招标文件”的情况,是被自然否定的,不能算是我发中标通知书,就是接受了投标人的“要约条件”。国家标准是公开的,大家都一清二楚,除非我明确承诺是可以调整这种标准,否则就应该被默认为按国家标准执行。法院说我不管这些,建筑承包合同是“要约承诺式”,你在发中标通知书时没有否定人家的“投标要约”,就视为默认接受,所以你应该赔付人家。
显然,法院的这种解释相当的生硬。根本原因就在于,定额计价体系下,招投标并不是以合同主体双方的“要约与承诺”开展的,而是大家围绕着“国家规定”开展的。实际上大部分的合同义务,双方是共同向“国家标准”承诺的结果。这就完全地失去了“要约承诺式”合同的本质,结果就会在计价基准与合同宗义上产生上述法院与合同操作者完全不同的理解。
这也从另一个角度说明,实行清单计价后的建筑承包合同。特别是如我在前面提到的,以“丰满的个性”制定招标文件开展招投标工作确定的建筑承包合同。其在“要约与承诺”这个根本点上的争议将是最本质的。“我原来的承诺不是这个样子”,这句话将成为未来建筑承包合同最大的争议点所在。咬文嚼字式的索赔,在可以预见的未来,必定数量大增。对于这种“回归本质”的合同特质所可能产生的深远问题,合约造价工程师,应有清醒的认识。

2、“造价咨询”的主要工作应该在前期
国内工程界另一个让人搞不大清楚的事情是造价咨询公司大多做的是工程结算审计业务。“咨询”这个词的原意应该是为了实现某个目标,有不知道的地方,所以去找懂的人了解一下,以谋求合理的解决方案。然而在我们国家,“造价咨询”却是在“咨询”结果,在“咨询”最终的结算,真是让人不明白。一直以来,我就一直奇怪为什么国内房产公司的老板都要为“已经完成的结果”再去“买单”?还乐此不疲?这就好象你买了辆崭新的“大奔”,回到家一算账,说不对,不行,我得再请了个专业的账房先生来把我跟汽车销售商的账再算了一遍,然后再跟他们去闹。有这必要吗?
由我上面对扩初图阶段的招投标清单开列的探讨,可知在工程开展的前期,有着非常多的合约造价类工作要做。而且清单计价下的招投标制由于完全是按建筑承包合同的“要约与承诺制”进行的,前期的这些工作非常之必要,也非常繁杂。就一个扩初图阶段的招投标文件,要做得好,请一个好一点的合约造价咨询公司,也得好好做一段时间。并且还要给这样的咨询公司匹配以可能需要的其他顾问公司。比如,让设计顾问公司来完善国内设计院的“工料规范”等。造价咨询公司以其非常丰富的“过往经验”,及自己专业的能力,协调与安排一个早期的造价咨询工作,完成我上面提到的那些个工作,问题还是不大的。
个人预测,国内公司要完成这样一个转型,还是需要首先在造价咨询思路的根本上完成一个大转弯。将造价控制的工作依工程开发自己的规律,向开发前期提前,使造价咨询行业,真正体现出“咨询”的价值来,才有可能。这需要一个思想转化的过程,需要市场需求的转换,需要国家相关政策制度的转化,需要社会培养机制的大力工作。过程必然是非常之艰难,但前景已是很清晰,很明确的。我相信,也是很光明的。




3、“自定义计量规则”的设置与使用,必须慎之又慎
我在前面谈了很多国标清单“不足”的地方,也一再地声明使用“自定义计量规则”,是合约造价工程师不可避免的工作。在“自定义计量规则”的使用上,也列举了很多应用及操作的方法,这些应用与操作方法,可以说很多层面上“突破”了国标清单规范的规定。如果让一个外行来看的话,也许会觉得我的那些个“应用与操作方法”,完全地脱离了一些个“樊笼规定”,而独成体系。似乎是有点天马行空,自由自在,不受约束的样子。
其实呢,完全不是这样。
打个不太恰当的比喻。国家看着我们这些个“赤手空拳”做工作合约造价工程师太辛苦,所以发布了“国标清单规范”一类的规定,为我们这些做工作的人提供了“铠甲”,让我们在国家规定的保护下,以规范性的行为及思路,来开展自己的工作。如果有谁觉得,我提出“自定义计量规则”的应用与操作,是想摆脱这个“铠甲”,自由自在地由着自己的性子做事情,那他绝对是个笨蛋。我提出“自定义计量规则”的应用与操作,那是在 “适应铠甲”、“理解铠甲”、“琢磨铠甲”的基础之上,依据实际情况的需要,让这副“铠甲”进化,让它个性化,让“它”可以“上天入地,戏海踏山”,适应各种个性工程的需要而存在。这是把死的“铠甲”变成了“变形金刚”。舍弃“铠甲”而上战场,去做工程,再说一句,那只有笨蛋才会去做的事情。
所以,使用“自定义计量规则”,对于合约造价工程师来说是基本功底,但也是需要慎之又慎之的事情。老实说,“自定义计量规则”是一把双刃剑,用得好,它自然地增加我们处理个性工程的能力,但如果设置的不好,它回过刃来伤我们,也是特别的厉害。
以个人的经验,要做好一个“自定义计量规则”,必须保证以下事项都一一做好。如果任何一个环节有疑问,就应该仔细检查,拿出解决方案。如果解决不了,就不能使用“自定义规则”,同时这也往往意味着招投标工作无法开展。所以这些工作一定要慎重解决。在前面的章节,我已经详细讲了如何使用“自定义计量规则”的方法,为慎重起见,在这里再简单归纳一下,以便工作中使用。
1)  清单内
必须检查三个方面的事项,
a)  清单项开列应保持独立性,以保证清单工程量变化不引起清单综合单价产生联带效应。
b)  清单开列,应保证工程量调整具有最大化的自由度。
c)  必须明确清单项的费用属性,不是总价包干则为单价包干。
2)  合同内
a)  招标人开列合同义务,并为之负责,投标人对合同义务对应的价格负责。
b)  合同义务与费用一一对应;
3)  招标文件内
a)  “自定义计量规则”与其对应的规定其建筑标准的“工艺材料规范”相匹配,所以必须进行对应性检查。如果“工料规范”不能保证“自定义计量规则”,则必须在材料工艺标准的规定上加强。可以引入“样板”或“实物”等标准。
b)  图纸不明确的条件下,应按照前述“扩初图条件下”“设计任务书条件下”的方法,检查清单与图纸的对应性,及涵盖性。
4)  合同架构内
a)  “自定义计量规则”所引起的清单项内“包干”及与相邻合同的界面处理是否受到影响。对影响要有评估,并进行相应的处置。
b)  “自定义计量规则”的设置,是否影响到合同架构的设置。如影响,应按影响的实质情况调整合同架构的状况,并重新排定其运行方式。

设置“自定义计量规则”,必须至少满足以上要求,才可以施行。


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