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从城市土地开发模式看房价的安定性 [推荐]



从城市土地开发模式看房价的安定性
仲道/文
在《日本的房价为什么便宜》中,说到了日本在城市化进程最快的上个世纪6、7十年代,对城市所需建设用地的开发模式。本文想通过与中国的土地开发模式进行一下比较,看看不同的城市土地开发模式、会对房价的高低及其价格的安定性产生什么样的影响。

我国各大城市对城市所需的建设用地是由城市中心开始向外围“推”着开发,2环、3环、4环、5环一步步向外推。这种开发模式可以保证各地方政府通过控制管线、道路、文卫、房产权等城市配套来保证土地实现计划供应,并由此控制市区规模。当然也同时控制了土地价格。

与我国各大城市不同的是,日本各大城市所采取的方式是“推”与“跳”同时进行。所谓“跳”就是到城市的近郊和远郊去开发城市建设用地,然后通过城郊铁路以及高速公路和市区内的CBD连接在一起。

上图是东京1964年的城市轨道交通图,从图上不难看出,当时东京的轨道交通,日本的国营铁路比东京都营的地铁发达。也就是说东京的土地开发,“跳”的劲儿比“推”的劲儿大。
在这种开发模式下,对于东京所需建设用地不是单一性由东京来解决,而是由东京和周围县市共同解决。对于东京无法解决的城市用地,日本住宅公团、地产商、以及各类公司团体可以沿着日本国铁的铁道线,或者沿着日本道路公团建设的高速公路、“跳”到东京以外,到周围的县市去开发。
日本国铁与日本的高速公路不仅穿过东京市中心、而且与东京的几个CBD直接相连,保证了家住郊外的通勤族不会因为住在其它县市而不能到东京来上班的问题。由于东京所需要的建设用地不受东京辖区的限制,那么,东京的土地价格也就必然时刻受到来自周围县市大量土地供应的制约。
在这两种不同城市土地开发模式下,对房价形成了怎样的一种影响?房价的安定性又如何?下面举两个例子看看就清楚了。
先举东京的一个例子:



上图中的取手市位于茨城县境内,市内有JR(原来的日本国铁)常磐线通过,从取手车站到上野车站是39.6公里,从取手到上野,中间需要停靠7个站点的普通列车所需运行时间是44分钟,票价620日元(单程),月票1.8万日元(往返);中间只停两站的特快所需运行时间是28分钟,票价1810日元(有座)。
在取手站步行5分钟范围内的高层公寓,均价约32万日元/㎡;在上野车站步行5分钟范围内的高层公寓,均价不到70万日元(和品川差不多)。上野的房价高出取手房价1倍多。
再举北京的一个例子:

上图中的燕郊位于河北省境内,燕郊有京秦铁路通过,从燕郊火车站到国贸地铁站是33公里。国贸周边的楼盘价格已经超过5万/㎡,燕郊火车站周围的楼盘不到1万/㎡。国贸的房价高出燕郊4倍。
与东京相比,为什么国贸与燕郊的房价相差这么大,关键原因是燕郊没有往返于国贸之间的城郊列车。目前,京秦铁路的运力远远没有被发挥出来,如果我们也按照日本的做法,让经由燕郊火车站的京秦铁路也兼做城郊铁路,在国贸地铁站附近设立一个站点,每天对开20-30趟通勤列车是绝对没有问题的。最保守的估计运行时间也不会超过45分钟。
试想,从国贸地铁站到燕郊火车站这33公里之间有了运行45分钟的城郊列车,房价从5万到1万这样的价格差还存在吗。
当然,不仅仅是燕郊的京秦铁路,北京的京包线、京九线以及全国绝大部分城市的铁路运力都还远远没有被发挥出来,如果中央允许铁道部把剩余运力用于解决城市内部及远近郊的客运,那么整个房价的格局也必将随之改变。是中心城区的房价下跌?还是远郊的房价上涨?总之引发房价的波动是肯定的。
城郊铁路对房价有着致命的影响力,燕郊能成为现在的燕郊完全得益于收费的京通快速路,如果京通快速路一旦取消收费,燕郊的楼盘也将随之消失。这就如同一个体重2、3百斤的人,看似很庞大,但小小的动脉血管一断,这2、3百斤的生命也随之结束。对燕郊来说,要保证“动脉血管”的安全畅通,京秦铁路比京通快速路更可靠。
各大城市的中心城区与远郊之间巨大的房地产价格差,为投资城郊铁路带来了无任何市场风险的商业机会。本月24日温总理主持召开国务院常务会议,鼓励民资进入交通电信能源等领域。投资开发城郊铁路、运营城郊轨道客运或许是能够获得批准的良好投资机会。

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